هم میهن/متن پیش رو در هم میهن منتشر شده و بازنشرش در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست

بررسی گزارش اخیر مرکز آمار ایران که از روند تند افزایش نرخ‌ها حکایت دارد

اژدهای مسکن این روزها خواب عمیقی را تجربه می‌کند؛ خوابی عمیق که نشان‌دهنده رکود معاملات مسکن در کنار افزایش قیمت آن در کل کشور است. هرچند براساس داده‌های اخیر مرکز آمار ایران، قیمت مسکن در تهران طی شهریور امسال نسبت به ماه مشابه پارسال ۷۵درصد جهش داشته است، اما با این حال رشد قیمت مسکن به نسبت زمستان سال گذشته که دلار افسار پاره کرده بود، باز هم کمتر است. اینکه چرا انتشار آمار در بخش مسکن ازسوی مرکز آمار ایران متوقف شده بود، به جهش رشد قیمت مسکن در زمستان سال گذشته برمی‌گردد و با ادامه این روند در اردیبهشت امسال، تورم مسکن به ۱۲۰درصد رسیده بود. با این حال با پیش‌خور شدن تورم در بخش مسکن، با کاهش رشد آن در تابستان روبه‌رو بودیم. به‌طوری‌که در مرداد تورم سالانه به ۸۲ درصد و در شهریورماه به 9/83درصد رسیده بود.

وابستگی قیمت مسکن به قیمت دلار یکی از عوامل اثرگذاری است که در این بازار نقش کلیدی بازی می‌کند. همزمان با جهش قیمت دلار در پایان سال گذشته و افت ارزش ریال، شتاب قیمت مسکن را در کشور شاهد بودیم و امسال نیز با ثبات تقریبی در رشد قیمت دلار، رکود در بخش مسکن را به‌ویژه در پروژه‌های ساخت و ساز واحدهای جدید ساختمانی تجربه می‌کنیم. به‌طوری‌که در این ماه، تعداد خرید و فروش مسکن تنها کمی بیش از ۳ هزار فقره بوده که نشان از رکود در بازار مسکن ‌کشور دارد. چنین رقم نازلی در معاملات مسکن در حالی است که برای نمونه گزارش جدید مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد ‌تنها در ماه گذشته ۱۰۲هزار واحد مسکن در این کشور معامله شده که یک‌سوم آنها نوساز بوده است.

چالش کم‌درآمدها برای تهیه سرپناه
بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های یک کشور است که از نظر اقتصادی و اجتماعی نقش مهمی در رفاه خانوارها ایفا ‌می‌کند. در سال‌های اخیر با توجه به تورم قابل‌توجه و افزایش چشمگیر قیمت خانه، تهیه مسکن برای بسیاری از ‌خانوارها به مشکلی مهم تبدیل شده است. از آنجا که سهم مسکن از هزینه خانوارها بسیار بالاست و مطابق با آمار سال ‌‌1401 حدود 38درصد از هزینه خانوارها صرف مسکن می‌شود، رشد چشمگیر اجاره‌بها و قیمت خانه می‌تواند اثر ‌مستقیمی هم روی تورم و هم روی قدرت خرید خانوارها داشته باشد. براساس آمارهای رسمی منتشرشده، زمان انتظار ‌برای خرید مسکن در تهران طی سال‌های ۱۳۹۸، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۸ سال، ۶۶ سال و ۱۰۹ سال بوده است، ‌این زمان برای کل کشور طی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ اعداد ۲۳سال و ۴۹ سال را نشان می‌دهد.‌

افزایش قیمت مسکن و کرایه خانه در کشور به‌ویژه در کلانشهرها سبب شده با انواع اسکان غیرمتعارف خانوارهای ‌کم‌درآمد یا فاقد مسکن روبه‌رو باشیم. بازوی پژوهشی مجلس مردادماه امسال در گزارشی، با اشاره به شیوع ۸ شکل ‌بی‌‌‌خانمانی در کشور، از سقوط اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها از نردبان مسکن خبر داد.‌

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس: «بی‌‌‌خانمانی پدیده‌‌‌ای است که در کشور اشکال متنوع به خود گرفته است. ‌پشت‌‌‌بام‌خوابی، موتورخانه‌خوابی، ماشین‌‌‌خوابی، گورخوابی، اتوبوس‌‌‌خوابی، خانه‌‌‌به‌دوشی، شغل‌‌‌گزینی سرپناه‌‌‌جویانه و ‌هم‌‌‌خانگی دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی از جمله مصادیق آشکار آن است. این موارد نشانگر شکست‌‌‌های ‌فاحش نظام مسکن کشور در تامین مسکن برای گروه‌‌‌های مختلف درآمدی به‌ویژه کم‌‌‌درآمدها و آسیب‌‌‌پذیرهاست و ‌ازسوی دیگر حکایت از آن دارد که نظام فعلی مسکن در تخصیص منابع کارآ نیست.»‌

آمار مالکیت مسکن در شهرها و روستاها
طبق آخرین داده‌هایی که مرکز آمار ایران از هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی در سال 1401 منتشر کرده ‌است، حدود 68درصد از خانوارهای شهری کشور مالک خانه هستند. رقمی در حدود 7/23درصد نیز مستأجرند و بقیه ‌در سایر انواع سکونتگاه‌ها مانند خانه‌های سازمانی و غیره زندگی می‎کنند. این میزان برای خانوارهای روستایی تا حدودی ‌متفاوت است. در روستاها 6/88درصد از خانوارها دارای مسکن هستند و صاحبخانه محسوب می‌شوند. این در حالی است ‌که حدود 5درصد از خانوارها در منازل استیجاری زندگی می‌کنند. سهم اقامت در سایر سکونتگاه‌ها نیز برای خانوارهای ‌روستایی حدود 4/6 درصد است. عملاً رشد قیمت مسکن برای یک‌سوم جمعیت شهری که مستأجر هستند یا به نحوی ‌در نوعی از سکونتگاه‌ها زندگی می‌کنند، می‌تواند بسیار پرهزینه باشد.‌

‌صعود چشمگیر زمان انتظار برای خانه‌دار شدن
در سال‌های اخیر همزمان با بالا رفتن تورم، میزان درآمدها نیز افزایش پیدا کرده است. با این حال، افزایش سطح درآمدها ‌به اندازه تورم نبوده است. کل درآمد خانوارها در سراسر کشور از حدود 9/27میلیون تومان در سال 1394 به حدود 4/112میلیون تومان در سال 1400 رسیده است. البته هزینه‌ها نیز به همین اندازه رشد داشته است. کل هزینه‌های یک ‌خانوار از 2/26میلیون تومان در سال 1394 به 5/92میلیون تومان در سال 1400 افزایش پیدا کرده است. در سال ‌‌1401 نیز درآمد خانوارهای شهری در طول سال به‌طور متوسط به حدود 167 میلیون تومان در یک سال رسیده است. ‌این در حالی است که هزینه کل برای خانوارهای شهری حدود 137 میلیون تومان بوده است. ‌

براساس آمارهای موجود و گزارشی از مرکز آمار ایران، پس از کسر کل هزینه‌ها در سال 1400 تنها حدود 20 میلیون ‌تومان باقی می‌ماند. این عدد معادل با خرید 7/1متر خانه در هر سال است. به عبارت دیگر، اگر خانوار تمام درآمد خود را ‌منهای هزینه‎هایش فقط برای خرید مسکن اختصاص می‌داد، در یک سال توانایی خرید 2 متر خانه را هم نداشت. این ‌موضوع به دلیل رشد قابل‌توجه قیمت خانه در سال‌های اخیر بوده است. اگر بخواهیم این عدد را با سال‌های قبل ‌مقایسه کنیم، خواهیم دید که در سال 1394 خانوار پس از کسر کل هزینه‌هایش می‌توانست در سال 1/1متر خانه ‌بخرد. این عدد در سال 1395 به 2/2متر می‌رسید و در سال 1396 هم 3/2متر می‌شد. اما با رسیدن سال 1397 و ‌خروج از برجام در کنار پیامدهای آن، به 7/1متر کاهش ‌یافت. در سال‌های بعد نیز این عدد در همین محدوده باقی ‌مانده است.‌

با توجه به این اعداد و ارقام، اگر هر خانواری بخواهد یک خانه 80 مترمربعی بخرد، به شرط آنکه قیمت خانه در آن ‌سال دیگر تغییری نمی‌کرد، در سال 1394 حدود 70 سال طول می‌کشید. این نسبت در سال‌های 1395 و 1396 بهتر ‌شد و به 37 و سپس 34 سال و نیم کاهش یافت. اما از سال 1397 دوباره میزان سال‌های لازم برای خانه‌دار شدن بالا ‌رفته است. در سال 1397 پس از وقایعی که ذکر شد، سال‌های لازم برای خرید چنین خانه‌ای در سطح کشور به 46 ‌سال افزایش یافت و در سال 1398 این عدد به بیش از 49 سال هم رسید. در سال 1400 این عدد 4/47سال بود. البته ‌باید توجه کرد که اعداد ذکرشده برای میانگین کشور است و میزان سال‌های لازم برای خرید در کلانشهرها یا پایتخت ‌که قیمت مسکن به شدت زیاد است، بیشتر است. به‌طوری‌که زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران طی سال‌های ‌‌۱۳۹۸، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۸ سال، ۶۶ سال و ۱۰۹ سال بوده است.‌

‌نسبت قیمت به اجاره‌
به گزارش آکادمی دانایان، نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه یک مترمربع واحد مسکونی، شاخصی مهم برای ‌بررسی وضعیت مسکن است. هرچه این نسبت پایین‌تر باشد، برای مصرف‌کننده مسکن، خرید واحد مسکونی به‌صرفه‌تر ‌است؛ هرچه این نسبت بالاتر باشد، اجاره صرفه بیشتری خواهد داشت. روند صعودی این شاخص برای اکثر شهرهای ‌بزرگ ایران به‌ویژه در سال‌های انتهایی دهه ۹۰، مؤید این نکته است که مسکن در حال حاضر بیشتر یک دارایی است ‌که با اهداف سوداگری خرید و فروش می‌شود و این معاملات، نیاز مصرفی را پاسخ نمی‌دهد. ‌بالاتربودن این نسبت برای شهر اصفهان از شهر تهران خود نکته جالبی است، چراکه به دلیل قیمت بالاتر زمین در ‌تهران، نسبت بالاتر به‌معنای عدم امکان دریافت اجاره‌های بالاتر در اصفهان است. قیمت زمین می‌تواند موضوع سفته‌بازی ‌باشد، اما مبلغ اجاره در معرض چنین رویدادی نیست و درآمدهای محدود مستأجران ناممکن ساخته که نرخ رشد ‌اجاره به اندازه نرخ رشد قیمت مسکن باشد. به بیان دیگر، خرید و فروش مسکن سوژه سرمایه‌گذاری بوده است، ‌درحالی‌که اجاره صرفاً در رابطه با مصرف معنا دارد. به‌عنوان دارایی، قیمت مسکن می‌تواند جهش‌های چشم‌گیری داشته ‌باشد، اما به‌دلیل محدودیت درآمد، اجاره مسکن نمی‌تواند متناسب با آن رشد کند.‌

بررسی‌های آماری نیز نشان می‌دهد اجاره، برخلاف رفتار شبه‌پلکانی بهای مسکن، در تواترهای سالانه بسیار هم‌گام با ‌سطح عمومی قیمت در بازار سایر کالا و خدمات و در نتیجه کم‌نوسان‌تر از بها، حرکت می‌کند. بر این اساس، حتی در ‌دوره‌های ثبات بهای اسمی مسکن، معمولا با افزایش اجاره روبه‌رو هستیم.‌

طبق آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران در سال گذشته، در زمستان سال 1400 متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین در کل ‌کشور به 11 میلیون و 671 هزار تومان رسیده است که در مقایسه با سال‌های قبل رشد بالایی را نشان می‌دهد. برای ‌مقایسه می‌توان به سال 1396 و پیش از خروج آمریکا از برجام برگشت. در سال 1396 قیمت یک مترمربع زمین یا ‌زمین ساختمانی کلنگی در کل کشور حدود یک میلیون و 172 هزار تومان بود. این موضوع به معنای آن است که تنها در ‌مدت 4 سال، بهای زمین که اصلی‌ترین بخش هزینه در ساخت مسکن محسوب می‌شود، حدوداً 10 برابر شده است.

‌تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران
در سال‌های گذشته، قیمت مسکن در شهر تهران از سوی دو مرکز مختلف تهیه می‌شد. نخستین مورد مرکز آمار ایران و ‌دومین مورد بانک مرکزی بود. هر دوی این مرکز از سال قبل انتشار آمار در خصوص قیمت مسکن را متوقف کردند، اما مرکز آمار مجدداً پس از ۸ ماه توقف، داده‌های جدید در بهار و تابستان امسال را منتشر کرد.

طبق داده‌های بانک مرکزی، در فروردین 1396 قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به‌طور متوسط 4 میلیون و ‌‌370 هزار تومان بود که تا آذر سال 1401 به بیش از 48 میلیون تومان رسید، یعنی 11 برابر شد؛ تنها در مدت 5 سال ‌و 7 ماه. این در حالی است که آمار و ارقام ذکرشده از سوی مرکز آمار ایران تا حدودی متفاوت است. علت این تفاوت هم ‌آن است که این دو مرکز از روش‌های متفاوتی برای محاسبه میانگین قیمت استفاده می‌کردند. قیمت هر مترمربع واحد ‌مسکونی در دی‌ماه 1401 برای شهر تهران، براساس روش مرکز آمار 54 میلیون و 926 هزار تومان به دست آمده بود که ‌نسبت به بهار سال 1388 (با قیمت متری 5/1میلیون تومان) 5/36برابر و نسبت به بهار سال 1396 حدوداً 12 برابر ‌شده است. با این حال، تغییرات قیمت فوق مربوط به متوسط شهر است و قیمت در مناطق مختلف تفاوت زیادی با هم ‌دارد.‌

نکته قابل تأمل این است که با افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرستان‌ها، اجاره‌بها افزایش چشم‌گیری را تجربه کرده است و همین امر موجب به حاشیه راندن بسیاری از کم‌درآمدها و در نتیجه با گسترش بدمسکنی در کشور مواجه شده‌ایم.

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که در مردادماه امسال منتشر شد، برمبنای آمارهای موجود، اگرچه در فاصله ‌سال‌های 90 تا 95، معادل 3 میلیون ‌و‌500 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکونی کل کشور اضافه شده است، اما به‌‌جای اینکه به همین میزان از تعداد خانوارهای مستأجر کاسته شود، در همین بازه زمانی، 2 میلیون و500‌ هزار خانوار ‌مستأجر به جمعیت مستأجرهای کشور اضافه شده است. این آمار نشان می‌دهد سیاست‌‌‌های تامین مسکن ملی در کشور ‌به جای آنکه منجر به کاهش تعداد مستأجرها شود، عملاً به مالک‌‌‌تر شدن مالک‌‌‌ها کمک کرده است و عملاً ‌سیاست‌گذاری‌های تامین مسکن با نظام مسکن در کشور همخوانی نداشته است.‌

در این میان اگر به چشم‌‌‌انداز سکونتی گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر مستأجر بنگریم مشاهده می‌شود که در بستر اقتصاد ‌تورمی و نیز با تمرکز ویژه بر عدم‌ همگامی دستمزدها با صعود هزینه‌‌‌های زندگی، هر سال، احتمال مالک‌‌‌نشینی گروه‌‌‌های ‌کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر مستأجر کاهش می‌‌‌یابد. بر اساس آمارها، در 5 ساله منتهی به ماه‌‌‌های پایانی 1401، هزینه تامین ‌مسکن در سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها به‌طور متوسط 900‌درصد در کشور افزایش یافته است درحالی‌که متوسط دستمزد ‌خانوارها در این دوره کمتر از 700درصد رشد داشته است. ‌

این گزارش هشدار می‌دهد: «این در حالی است که با وجود نسبت یک خانوار مستأجر به ازای هر 2 خانوار مالک‌نشین در ‌کشور، توجهی به ثبات و استطاعت‌‌‌پذیری سکونت استیجاری در لایحه برنامه هفتم توسعه نشده است.»‌

‌رشد قیمت مسکن در سایه اقتصاد کلان
بررسی‌ها نشان می‌دهد همانند سایر کالاها و دارایی‌ها، مهم‌ترین توضیح‌دهنده رفتار قیمت مسکن در بلندمدت، ‌متغیرهای پولی (معمولاً نقدینگی) است. اما در فرکانس‌های بالاتر، می‌توان رفتاری شبه‌پلکانی را برای قیمت مسکن در ‌اقتصاد ایران شناسایی کرد، بدین معنا که پس از دوره‌های چندساله ثبات قیمت اسمی، با دوره‌های کوتاه‌تر جهش قیمت ‌روبه‌رو هستیم. به‌طور معمول نیز بازار شهر تهران بازار پیشرو در این شهر بوده است. ‌

تحولات سال‌های اخیر بازار مسکن تهران نشان می‌دهد منطبق بر تحلیل‌های پیشین این گزارش، هم‌اکنون وجهه دارایی ‌بودن مسکن عامل اصلی جهت‌دهنده به سمت‌وسوی بازار است. از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ بهای اسمی مسکن در تهران ‌ثباتی نسبی را تجربه می‌کرد.  آخرین جهش قیمت مسکن در تهران از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ آغاز شد و تا تابستان ۱۳۹۸ شاخص قیمت تقریباً سه‌برابر ‌افزایش یافت. ‌

تحت تأثیر افزایش شدید ریسک‌های اقتصادی کلان، بازار همه دارایی‌ها متلاطم شد و متناظر با ریسک‌های سیاسی ‌بین‌المللی، موج جدیدی از افزایش قیمت بر موج رکود و رونق سنتی بازار مسکن سوار شد. این موج به‌گونه‌ای بود که طی ‌دوره تقریباً یک‌ساله تا زمان حذف سناریوهای بسیار بدبینانه ناشی از روشن شدن نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا ‌در آبان ۱۳۹۹، بهای اسمی مسکن تقریباً دو برابر دیگر افزایش یافت. ‌

آنچه در این دوران قابل تأکید است، هم‌حرکتی بالای بهای مسکن با نرخ ارز است، به‌گونه‌ای که از فروردین تا آبان ‌‌۱۳۹۹ این دو متغیر رشدهای بسیار مشابهی را ثبت کردند. باتوجه به لختی ذاتی بازار مسکن در پاسخ به ریسک‌ها و ‌تحولات اقتصاد کلان، تحول اخیر بسیار قابل توجه و نشان‌دهنده تغییر رفتار بازیگران و افزایش آگاهی معامله‌گران ‌نسبت به تأثیرات تحولات اقتصاد کلان است. ‌

وام مسکن در ایران، کمکی به خانه‌دار شدن می‌کند؟
آرش صدیقی، پژوهشگر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «هم‌میهن» نیز با اشاره به اینکه نسبت وام مسکن به درآمد خانوار از اهمیت بالایی برخوردار است، گفت: «شاخص مهمی که در تحلیل بازار مسکن با اهمیت است نسبت وام مسکن به درآمد خانوار است. کشورهایی که نسبت کمتری در این شاخص دارند عمدتاً کشورهایی با سطح رفاه نسبی در وضعیت مسکن هستند. ایران با 479درصد، یکی از کشورهایی است که درآمد پایین در مقابل میزان وام چندبرابری دارد.»

صدیقی در ادامه افزود: «شاخص مقرون به‌صرفه بودن مسکن براساس آخرین داده‌های قیمت و درآمد اندازه‌گیری می‌کند که آیا یک خانواده معمولی درآمد کافی برای اخذ وام رهنی برای خرید یک خانه معمولی در سطح ملی و منطقه‌ای کسب می‌کند یا خیر. مقرون‌به‌صرفه‌ترین مسکن در جهان متعلق به کشور عربستان و امارات است. عمدتاً کشورهای منطقه خلیج‌فارس به‌دلیل درآمد سرانه بالا و قیمت مناسب مسکن وضعیت مناسبی در این شاخص دارند. ایران نیز یکی از ضعیف‌ترین کشورها در این شاخص است. همچنین کامرون و آرژانتین و سوریه در انتهای رده‌بندی قرار دارند.»

او در ادامه با بیان اینکه وضعیت بخش مسکن در ایران چندان مطلوب نیست، تصریح کرد: «براساس جدیدترین اطلاعات موجود، سهم هزینه مسکن از کل هزینه زندگی فرد معمولی در کشور به بیش از 37 درصد رسیده است. در همه سال‌های مورد بررسی روند این نسبت صعودی بوده است که نشان از کاهش درآمد حقیقی خانوار و رشد قیمت مسکن در برابر رشد درآمد بوده است. این نسبت در حالت میانه حدود 30 درصد است و البته در دهه 80 و تا حدی در اوایل دهه 90 مقیاس نزدیک به نرمالی بود که در سال‌های اخیر با رشد قیمت مسکن و تورم و همچنین شوک به درآمد خانوار به نزدیکی 40درصد رسید. به‌طور کلی مسکن از دهه 70 تا به امروز دو دوره مهم پرچالش داشته است. یکی در اواسط دهه 80 و دیگری در سال‌های انتهایی دهه 90. از مهمترین عوامل ایجاد این دو چالش می‌توان به مواردی اشاره کرد: اول، طولانی شدن دوره رکود قبلی و عقب ماندن شاخص مسکن از تورم؛ دوم، افزایش ناگهانی نهاده تولید مسکن به مثابه شوک سمت عرضه؛ سوم، رکود سایر بازارها از جمله بازار سرمایه و جدب نقدینگی مازاد به این بازار.»

با گره خوردن بازار مسکن به نرخ دلار به نظر می‌رسد باید اخبار مربوط به سیاست خارجی و تلاطمات ارزی را به خوبی دنبال کرد تا دریابیم چه آینده‌ای در انتظار این بازار است و آیا اژدهای خفته در بازار رکودی مسکن، سرانجام بیدار خواهد شد؟