هم میهن/متن پیش رو در هم میهن منتشر شده و بازنشرش در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست

امیر شاملو| وضعیت مسکن در سال‌های اخیر شرایط خاصی را تجربه کرده است. بهای آپارتمان‌های مسکونی در این مدت افزایش چشمگیری یافته و فشار زیادی روی خانوارهای اجاره‌نشین وارد کرده است. به‌تازگی مرکز آمار ایران پس از 8 ماه وقفه، اقدام به انتشار گزارشی در خصوص قیمت مسکن در پایتخت و شمار معاملات آن کرده است. اصلی‌ترین نکته در این گزارش، افت بهای آپارتمان در شهریورماه 1402 است. در ادامه به برخی نکات مهم در خصوص وضعیت مسکن می‌‎پردازیم و سناریوهای مختلف آن را بررسی می‌کنیم.

مروری بر یک سابقه 5 ساله
از سال 1397 با خروج آمریکا از برجام، قیمت دلار در بازار افزایش قابل توجهی پیدا کرد. افزایش تحریم‌ها و رشد دلار در بازار آزاد روی افزایش قیمت دارایی‌های مختلف تاثیر گذاشت. رشد قیمت دلار به مرور موجب رشد تقاضا برای مسکن نیز شد. افزایش تقاضا برای مسکن قیمت آن را به شدت افزایش داد به‌طوری‌که شاخص قیمت آپارتمان مسکونی در پایتخت از سال 1397 تا نیمه اول سال 1402 بیش از 8/9 برابر (980درصد) شده است.

انواع تقاضا برای مسکن
به‌طور کلی تقاضا برای مسکن را به دو دسته تقسیم می‌کنند. دسته اول تقاضای سرمایه‌گذاری است و دسته دوم به کسانی تعلق می‌گیرد که بخواهند خانه بخرند و از اجاره‌نشینی و هزینه آن آسوده شوند. هدف هر یک از این دو دسته از سرمایه‌گذاری در مسکن متفاوت است. دسته اول یعنی سرمایه‌گذاران، زمانی به خرید مسکن دست می‌زنند که بدانند قیمت در بازار افزایشی است. در شرایط رکودی این قبیل خریداران از بازار خارج می‌شوند. دسته دوم البته کمی متفاوت هستند. این دسته افراد ممکن است حتی در شرایط آغاز رکود هم اقدام به خرید خانه کنند. البته رکود از حجم خرید آنها نیز می‌کاهد. علاوه بر این، رشد چشمگیر قیمت مسکن و سهم ناکافی وام‌ها برای خرید مسکن در این روزها باعث شده است تا قدرت خرید بسیاری از خانوارها برای خرید مسکن کافی نباشد و افرادی از دسته دوم خریداران که مسکن را برای سکونت می‌خواهند، کمتر شوند. علاوه بر این، به دلیل رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر نسبت قیمت به اجاره که یکی از معیارهای حباب در بازار مسکن است، رشد چشمگیری کرد. رشد نسبت قیمت به اجاره باعث شد تا بازار مسکن بسیار وابسته به توقف رشد قیمت دلار شود. این اتفاق در سال 1402 رخ داد و توقف رشد قیمت ‌دلار باعث شد تا برای خرید انگیزه کمتری وجود داشته باشد. اتفاق بعدی در صورت توقف رشد دلار، افزایش میزان اجاره است تا در طول رکود مسکن، نسبت قیمت به اجاره تعدیل شود.

بازخوانی آمار مسکن در تابستان 1402
نگاهی به آمار تابستان 1402 نشان می‌دهد که قیمت مسکن تهران در مرداد و شهریور امسال با افت روبه‌رو شده است. طبق گزارش مرکز آمار ایران، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع مسکن پایتخت در مردادماه از مرز 83 میلیون و 323 هزار تومان گذشته بود، اما در شهریور این مبلغ به 80 میلیون و 839 هزار تومان رسیده است. تعداد معاملات مسکن در پایتخت هم از 3388 واحد در مردادماه به 3008 واحد در شهریور کاهش یافته است. این اتفاق چندان هم دور از ذهن نبود. در 6 ماه اول سال قیمت دلار در بازار آزاد رشد چندانی نداشت. همین موضوع هم باعث شد تا انتظاراتی مبنی بر رشد مسکن شکل نگیرد. روابط سیاسی- اقتصادی نیز به نحوی بود که هم نرخ تورم در محدوده دو درصد ماهانه باقی ماند و هم انگیزه زیادی برای تحریم‌‎های شدید وجود نداشت. همین موضوع بسیاری از افراد و سرمایه‌گذاران را از ورود به بازار مسکن بازمی‌دارد.

پرونده مسکن در سال 1402
در ابتدای اسفند سال 1401 قیمت دلار به اوج خود رسید و در بازار آزاد حتی 60 هزار تومان را هم تجربه کرد. با این حال، تا پایان اسفند بازار ارز آرام گرفت و این آرامش تا نیمه اول سال 1402 نیز ادامه داشت. شاخص قیمت مسکن تهران براساس داده‌های مرکز آمار تا پایان خرداد رشد داشته اما در فصل دوم سال با افت تدریجی روبه‌رو شده است. این شاخص در بهار امسال، 21 درصد نسبت به اسفند افزایش پیدا کرد اما در فصل دوم سال شاهد کاهش 5 درصدی قیمت بوده است. در مجموع، در نیمه اول سال 1402 مسکن تهران شاهد رشد 15درصدی قیمت بوده است. این در حالی است که براساس داده‌های مرکز آمار ایران، شاخص کل قیمت مصرف‌کننده در این شش ماه 85/15 درصد بوده است.

سناریوهای آینده مسکن
وضعیت مسکن به شدت به چشم‌انداز دلار و روابط سیاسی گره خورده است. درصورتی‌که دلار در بازارها ثابت بماند یا رشد بسیار ملایمی داشته باشد، احتمالاً مسکن نیز رشد قیمت خواهد داشت، اما این رشد کمتر از میزان تورم خواهد بود. در واقع، به تعبیری قیمت واقعی مسکن منفی می‌شود. از سوی دیگر، درست است که همچنان نسبت قیمت به اجاره بسیار بالا است، اما در صورت رشد قابل توجه دلار در بازار آزاد یا تغییر چشم‌انداز سیاسی، قیمت مسکن می‌تواند با رشدی بیش از تورم همراه باشد و بسته به شرایط، حتی رشد چشمگیری هم تجربه کند.