هم میهن/متن پیش رو در هم میهن منتشر شده و انتشارش در آخرین خبر به معنای تایید آن نیست

هوشنگ فروغمنداعرابی-پژوهشگر معماری و مدرس دانشگاه| در آغاز سال ۱۴۰۲ برخلاف سال‌های گذشته هزینه اجاره‌بهای واحدهای مسکونی به نسبت قیمت واحدهای مسکونی افزایش قابل‌ملاحظه‌ای داشت. این نسبت در چند سال قبل به‌گونه‌ای بود که حتی برخی فعالان اقتصادی قیمت مسکن در شهرهایی نظیر تهران را حباب می‌پنداشتند چراکه تقاضای سکونت را نیاز واقعی‌ای در نظر می‌گرفتند که با اجاره به آن پاسخ داده می‌شود. در بسیاری از کشورهای جهان به نسبت تورم‌های اقتصادی موجود شاهد چنین وضعیتی در تفاوت افزایش ناگهانی قیمت مسکن و اجاره واحد مسکونی نیستیم. در ایران سرمایه‌گذاران مسکن عمدتا به‌دنبال فروش واحد مسکونی در اوج قیمتی یا در شرایطی هستند که بتوانند سود بیشتری از ساخت دوباره زمین کسب کنند. البته که این مهم به علت در نظر گرفتن زمین و مسکن شهری به‌عنوان یک کالای قابل معامله با شرایط بسیار خاصی نظیر ناهمگنی و محدودیت است که آن را مطلوب چنین سرمایه‌گذارانی کرده است.

درحالی‌که شاهد عدم همخوانی رشد اجاره‌بها با درآمد خانوارهای ایرانی هستیم، یک معضل دیگر اجاره تودرتو مسکن است. به این مفهوم که با ایجاد مسکن در شهرهایی مانند پرند (علاوه بر اینکه باعث افزایش قیمت ناگهانی مسکن شده) مستأجرین صاحب‌ خانه‌هایی شده‌اند که نیاز واقعی سکونتی آنها را برطرف نمی‌کنند و به علت دوری محل کار و زمان لازم برای رفت‌وآمد روزانه، خود آنها را به مستأجر دیگری اجاره داده و در محلی نزدیکتر به محل کار واحدی را جهت سکونت اجاره می‌کنند. این بدین‌معناست که گشت خانه‌های خالی اگرچه الزامی است، اما به‌تنهایی بسیاری از معضلات بازار مسکن مانند رکود بازار مسکن و نگاه سرمایه‌ای به مسکن را حل نخواهد کرد. البته از جهت دیگر بعد از شناسایی این خانه‌ها باید ابزارهای لازم برای تشویق مالکان به عرضه را نیز دارا بود. یک نکته مهم از منظر سرمایه‌گذار در بازار مسکن این است که خانه‌های خالی را می‌توان به‌عنوان یک دارایی با نقدشوندگی بالا در نظر گرفت، چراکه اگر اشغال شده باشد به‌رغم کسب درآمد اجاره، خروج مستأجر از آن زمان‌بر است. از سوی دیگر پدیده خانه‌های خالی که البته مختص ایران نیز نیست، در واقع به علت عدم قدرت خریدار جهت مصرف به‌عنوان خانه خالی نگه‌داری شده است و در شرایط کنونی ایران طی چند سال فاصله قیمت عرضه‌کننده و قدرت خریدار پیشی گرفته است.

بنابراین لازم است که علاوه بر وضع هرچه سریع‌تر قوانین مالیاتی (ایجاد موانع موثر برای احتکار زمین و مسکن) و شناسایی خانه‌های خالی که تا به این لحظه میسر نشده است، راهکارهایی برای ایجاد یک بازار مناسب سرمایه‌گذاری مولد پیدا کرد. سامانه‌های برخط معاملات املاک به جهت اجاره مسکن و همچنین بهره‌گیری از فناوری‌هایی جهت ایجاد ابزارهای مالی آنی برای تسریع در فرایندهای پرداخت به ذی‌مدخلان در ساخت‌وساز می‌تواند بازاری با سرعت گردش بالای مالی را ایجاد کند. در این میان است که با رونق گرفتن بازار املاک می‌توان با عرضه زمین‌ها و اموال نهادهای دولتی و عمومی پاسخی مناسب به نیازِ مسکن داد.