دنیای اقتصاد/معاملات خرید آپارتمان در تهران پس‏‏‌از ۸ ماه، در آذر با رشد نسبی در تعداد همراه شد، اما این تحرک معاملاتی چرا و از کدام سمت بازار مسکن اتفاق افتاده است؟

«دنیای‌اقتصاد» در این گزارش ضمن سنجش سطح جدید شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در بازار مسکن تهران، با تحقیقات میدانی و بررسی درباره تحولات یک ماه گذشته، به این پرسش پاسخ داده است. بر اساس سنجش صورت‌گرفته، شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» در ابتدای دی ماه به سطح ۸۸ میلیون و ۷۰۰‌هزار تومان رسید که ۱.۲‌درصد نسبت به ماه گذشته افزایش از خود نشان می‌دهد.
تحرک معاملات مسکن با دو فاکتور
ماه گذشته آنچه باعث شد «خواب طولانی معاملات مسکن، به‌هم بخورد»، دو فاکتور بود؛ فاکتور اول، «کاهش نسبی اما محسوس ریسک جنگ (که یک طرف آن ایران باشد) و همچنین افت احتمال تنش نظامی» و فاکتور دوم نیز «افزایش چشمگیر انتظارات تورمی که بروز آن از درون بازار دلار منعکس شد»
از ابتدای امسال تا پیش از هفته‌‌‌های پایانی پاییز، «ریسک جنگ» باعث جدایی خط مسکن از دلار شد به‌طوری که به‌رغم افزایش مقطعی نرخ دلار در برخی ماه‌‌‌های نیمه اول امسال به‌خصوص در ماه فروردین که «اوج تنش‌‌‌ها رخ داد»، بازار مسکن شاهد ثبات نسبی قیمت و «کم‌‌‌تحرکی خریداران سرمایه‌‌‌ای» بود.
آنچه طی 8ماه اول امسال و تا پیش از آذر، باعث شد تبعیت تورم مسکن از تورم دلار که از سال 97 شاهد آن بودیم، متوقف شود «اثر متفاوت تنش منطقه بر رفتار بازارهای دلار و مسکن» است. بر اساس تجربه کشورهای درگیر جنگ و حتی در ایران طی سال‌های جنگ تحمیلی، این نوع ریسک میل به سرمایه‌گذاری در بازار خرید آپارتمان را کاهش می‌دهد چون احتمال تخریب و موارد مرتبط در اثر فعال‌‌‌شدن ریسک تنش وجود دارد.
بازارها از سال 97 تا اواخر سال گذشته عمدتا با ریسک غیراقتصادی مرتبط با تنش‌‌‌های بین‌المللی از جمله موضوع برجام روبه‌رو بودند که اثر آن دست‌‌‌کم بر بازارهای دلار و مسکن، همسو بود.
اما در ماه‌‌‌های گذشته، «ریسک جنگ» پیامدهای غیر‌هم‌‌‌جهت برای دلار و مسکن داشت به همین خاطر، نرخ دلار رو به افزایش بود اما تورم مسکن بسیار محدود و سطح قیمت به نوعی در ثبات نسبی قرار داشت.
با این حال، ماه گذشته از یک‌‌‌سو «احتمال تنش» فروکش کرد و از سوی دیگر، «ریسک‌‌‌های مشابه سال‌های قبل» پررنگ شد که نتیجه‌‌‌اش به شکل «انتظارات تورمی» متوجه «رشد قیمت دارایی‌‌‌های مختلف» شد.
به این ترتیب، بازار مسکن نیز از این «شیوع دوباره نااطمینانی‌‌‌ها به آینده اقتصاد» تاثیر پذیرفت.


زنگ دلار در مسکن
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس تحقیقات میدانی از بازار مسکن حاکی است، در هفته‌‌‌های اخیر که نرخ دلار بیش از 10.5درصد در یک ماه افزایش پیدا کرد، ‌‌‌ تماس و مراجعه‌‌‌های سمت تقاضا با واسطه‌‌‌های بازار مسکن نسبت به دو ماه اول پاییز به شکل بسیار محسوس افزایش پیدا کرد.

برخی واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند، تماس‌‌‌ها دوبرابر شده است. هر چند «عدم مراجعه خریداران مسکن در ماه‌‌‌های اخیر، واقعیت این رشد دو برابری را کمتر از عدد افزایش‌یافته نشان می‌دهد» اما آنچه موضوعیت دارد، «تحرک خریداران» است.
تماس‌‌‌ها در یک ماه گذشته از نگاه واسطه‌‌‌های ملکی که خبرنگار گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» از آن پرس‌وجو کرده است، باعث شده حجم معاملات خرید حدود 15‌درصد در برخی محله‌‌‌های پایتخت افزایش یابد. هنوز آمار رسمی از معاملات مسکن شهر وجود ندارد که تغییرات حجم معاملات و میزان فروش‌ها مشخص شود. اما در پنج ماه اول امسال، میزان فروش ماهانه آپارتمان در تهران به کف رسیده بود؛ حدود 3500 واحد در هر ماه.
تحرک نسبی معاملات مسکن در آذر ماه «بدون افزایش محسوس قیمت» بوده است؛ این ادعا از روی تحقیقات میدانی در برخی محله‌‌‌های تهران مطرح است.
برخی واسطه‌‌‌ها در مناطق جنوبی تهران می‌‌‌گویند، آپارتمان‌‌‌هایی که در هفته‌‌‌های گذشته فروش رفته با قیمت یک‌سال پیش بوده است. این یعنی، تورم نقطه‌‌‌ای مسکن، «صفر» شده است. در حالی که طی ماه‌‌‌های ابتدای امسال، میزان رشد نقطه‌‌‌ای قیمت مسکن حدود 13‌درصد بوده است.
واسطه‌‌‌های ملکی بازار مسکن تهران اعلام کردند، در ماه گذشته خبری از تخفیف روی قیمت فروشنده‌‌‌ها نبود. اما افزایش چشمگیری هم در قیمت فروش شبیه تورم ماهانه دلار ندیدند.
کف «قیمت فروش آپارتمان متعارف سنددار» در تهران یک میلیارد و 800 میلیون تومان از سمت فروشنده‌‌‌ها اعلام می‌شود.