با افزایش فروش زمین‌های کشاورزی و  غیرکشاورزی شاهد تشکیل پرونده‌هایی در محاکم قضایی هستیم که به نداشتن سند از سوی مالک نسبت می‌دهند، زمین‌های فاقد سندی که باعث شده مساحت زمین‌های کشاورزی در مازندران آمار مشخصی نداشته باشد از این رو تصمیم بر آن شد تا قانون حدنگاری اراضی کشاورزی یا کاداستر همانند سایر نقاط کشور در استان اجرایی شود، قانونی که مالکان زمین‌های کشاورزی را ملزم به تهیه سند می‌کند و به صورت رایگان فرایند آن از سوی اداره ثبت اسناد و املاک در کل مازندران در حال انجام شدن است و البته استقبال در نقاط مختلف متفاوت است.

با این وجود سوادکوه تنها شهرستانی در مازندران است که تا چند وقت اخیر استقبالی از سوی جوامع محلی برای این کار را شاهد نبودیم و به گفته متولیان حتی یک پرونده در این شهرستان تشکیل نشده بود آن هم به دلایلی از جمله نگرانی‌هایی از امکان تفکیک نشدن زمین‌های سنددار شده، مشکلات حرائم، نبود آگاهی لازم در جوامع محلی، ارزش بالای زمین در سوادکوه و از این قبیل موارد که باتوجه به فرصت کم باقی مانده جلسات توجیهی و ترغیبی مستمر و متعددی بدین منظور در سوادکوه برگزار شد و اخیراً شاهد استقبال برخی روستاها از این طرح و پیوستن سوادکوه به اجرای قانون کاداستر در مازندران هستیم.

اوایل سودجویان مانع استقبال مردم از طرح بودند

محمد نوروزی معاون املاک و کاداستر اداره کل ثبت اسناد و املاک مازندران در گفت و گو با خبرنگار تسنیم با بیان اینکه قانون حدنگار یا کاداستر مصوبه سال 93 و از تاریخ اول فروردین 94 اجرایی شد، گفت: در این قانون آمده که پنج سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سازمان ثبت حدنگاری یا کاداستر را به گونه‌ای اجرا کند که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون سند نماند اما به علت‌هایی این کار عملی نشد تا اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک بودجه‌ای بدین منظور اختصاص داد و با شرکت‌های مشاور قراردادهای زراعی ایجاد کرد.

وی، افزود: در مازندران تقریبا تمام شهرها از گلوگاه تا رامسر را درگیر این قرارداد کردیم، اوایل سودجویان و زمین‌خواران با شایعاتی مبنی بر تعلق مالیات و یا قطع یارانه باعث شده بودند مردم استقبال نکنند، موضوعی که در کل کشور مطرح بود و در مازندران بیشتر نمود پیدا می‌کرد چراکه زمین در مازندران ارزشمند است اما پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات در خرداد 1403 از تیرماه 1403 لازم‌الاجرا شد.

نوروزی با بیان اینکه تا یکسال بعد ابلاغ این قانون سازمان فرصت دارد سامانه‌ای برای اسناد غیررسمی یا اسناد عادی ارائه دهد، اظهار داشت: مردم دو سال فرصت دارند ادعای عادی مانند قولنامه، مبایعه نامه، تقسیم نامه را در سامانه بارگذاری کنند و دو سال هم فرصت دارند سند مالکیت بگیرند و اگر دعوایی در دادگاه دارند تکلیف را مشخص کنند. 

شرکت‌ها در همه شهرستان فعال و در شرق استان استقبال بیشتر است

معاون املاک و کاداستر اداره کل ثبت اسناد و املاک مازندران استقبال مردم در استان را بهتر از قبل ارزیابی کرد و افزود: شرکت‌ها در همه شهرستان‌ها فعال هستند البته در شهرستان‌های غرب استان به دلیل اینکه زمین‌ها ویلاسازی شده استقبال کمتر و در شهرستان‌های شرق استان استقبال خوب و خروجی خوبی داشتیم و شرکت‌ها به صورت رایگان این کار را برای مردم انجام می‌دهند.

مزیت‌های حدنگاری اراضی کشاورزی

نوروزی با برشمردن مزیت‌های حدنگاری اراضی کشاورزی برای مردم، عنوان کرد: در مازندران آمار دقیقی از مساحت اراضی کشاورزی نداریم و با حدنگاری مساحت دقیق مشخص می‌شود که کمکی به کشاورزی هوشمند خواهد بود، اخذ سند مالکیت مخصوصاً در مازندران باعث می‌شود ارزش افزوده ملک افزایش یابد، از دیگر مزیت‌ها این است که باتوجه به اینکه گاهی یک زمین در مازندران به چند نفر فروخته می‌شود وقتی زمین سنددار شود به زمین هویت داده و مالکیت مردم تثبیت می‌شود.

این مسئول با برشمردن سایر مزیت‌های حدنگاری اراضی کشاورزی، خاطرنشان کرد: طبق آمار دادگستری مازندران 40 تا 45 درصد پرونده‌های قضایی در مازندران مربوط به اختلافات ملکی است وقتی زمین‌ها سنددار شوند از حجم اینگونه پرونده‌ها کاسته می‌شود، همچنین از سند برای وثیقه و بانک هم می‌توان استفاده کرد، تک برگ و دارای نقشه هست.

نوروزی یادآور شد: قانون منع خرد شدن اراضی کشاورزی یک حد نصاب‌هایی را در استان‌ها تعیین کرده بود و در مازندران زمین باغی کمتر از 2و نیم هکتار و زمین آبی و دیم کمتر از 5 هکتار سند تعلق نمی‌گرفت ولی قانون الزام این مانع را برداشت و تا زمان ابلاغ این قانون اداره ثبت موظف است برای زمین با هر مساحتی سند مالکیت صادر کند و براساس قانون الزام از این به بعد ارائه هرگونه خدمات کشاورزی و غیرکشاورزی از سوی دولت به مردم منوط به ارائه سند مالکیت است.

ارائه هرگونه خدمات منوط به داشتن سند خواهد بود

معاون املاک و کاداستر اداره کل ثبت اسناد و املاک مازندران با بیان اینکه اگر کسی قصد تغییر کاربری داشته باشد باید سند مالکیت داشته باشد، گفت: ارائه هرگونه خدمات منوط به داشتن سند است و بعد گرفتن سند امکان تفکیک وجود ندارد البته سند مشاعی هم می‌توان صادر کرد، اما بعد سند تفکیک نمی‌توانند انجام دهند، ذهنیت غلطی ایجاد شده که بعد گرفتن سند کشاورزی امکان فروش وجود ندارند درصورتی که امکان فروش وجود دارد.

نوروزی فرصت این کار از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک را تا پایان سال بیان کرد و گفت از سال آینده بر عهده جهادکشاورزی قرار خواهد گرفت و از سال آینده جهاد کشاورزی مدارک را جمع‌آوری و برای اداره ثبت ارسال خواهد کرد و باید توجه داشت درحال حاضر ثبت اسناد جمع‌آوری مدارک، مستندسازی و نقشه‌کشی را رایگان انجام می‌دهد و استعلام رفع تداخلات نیز برخط است.

امسال 40 میلیارد تومان بودجه برای حدنگاری در نظر گرفته شد

این مسئول باتوجه به انجام قراردادها برای حدنگاری اراضی کشاورزی در استان، خاطرنشان کرد: امسال 29 قرارداد در مازندران بستیم که با 20 شرکت قرارداد زراعی داریم و نزدیک به 40 میلیارد تومان بودجه بدین منظور درنظر گرفته شده که در حال انجام کار هستند، مردم از این فرصت استفاده کنند چون از سال بعد به چالش می‌خورند، اداره ثبت رایگان انجام می‌دهد.

استقبال در سوادکوه شمالی خیلی بیشتر از سوادکوه است

معاون املاک و کاداستر اداره کل ثبت اسناد و املاک مازندران با اشاره به قراردادها در سوادکوه و سوادکوه شمالی و تعداد پرونده‌های تشکیل شده در این دو شهرستان، خاطرنشان کرد: در دو سوادکوه یک قرارداد در نظر گرفتیم با 1600 قطعه، برای برخی شهرستان‌ها دو قرارداد و برای برخی همچون ساری و گلوگاه باتوجه به پتانسیل سه قرارداد داریم.

نوروزی با بیان اینکه پیش‌بینی ما استقبال کم در دو سوادکوه بود اما در سوادکوه شمالی استقبال خیلی خوبی نسبت به سوادکوه داریم، اظهار داشت: در سوادکوه شمالی نزدیک به 1500 الی 1600 قطعه پرونده تشکیل شد ولی در سوادکوه اخیراً بعد جلسات با دهیاران نزدیک به 250 پرونده داریم.

ماموریت‌های اداره ثبت در دو حوزه املاک و اسناد است

محمد رسولی ززولی رئیس اداره ثبت اسناد و املاک سوادکوه نیز در گفت و گو با خبرنگار تسنیم با بیان اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک قدمتی بیش از صد سال داشته و در اولین قانون ثبت مصوب اردیبهشت 1290 که به قانون اختیاری  مرسوم بود و پس از بررسی قوانین و شرایط کشور قانون ثبت اسناد و املاک که به ثبت اجباری نیز معروف است در 26 اسفند 1310 تصویب و تا به امروز اجرا و انجام می‌شود،گفت: در سال‌های متمادی قوانین جدید‌تری نیز تصویب و اصلاحاتی روی همین قانون انجام شد ازجمله قانون اصلاحات اراضی و قانون ماده 147 و 148  قانون ثبت و همچنین قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی که از 20 اردیبهشت سال 90 برای املاکی بود که دارای بنا و احداث بنا بودند و همچنین زمین‌های زراعی و باغی که مساحت‌ حداقل اراضی زراعی در مازندران برای زمین‌های زراعی آبی 3 هکتار و زمین‌های زراعی دیم6 هکتار، باغی آبی 2.5 هکتار باغی دیم 4 هکتار دارای حد نصاب امور اراضی باشند.

وی، افزود: بسیاری از مردم فکر می‌کنند اداره ثبت اسناد فقط اقدام به ثبت املاک می‌کند درصورتی که در دو حوزه املاک و اسناد ماموریت‌های زیادی در این سازمان انجام می‌شود در حوزه املاک تثبیت مالکیت اشخاص در راستای قوانین مختلف از جمله قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی، قانون الزام و عملیات ثبتی از قبیل تفکیک و افراز، تجمیع و اصلاح سند مطرح است.

رسولی ززولی ماموریت‌های حوزه اسناد این اداره را بر سه قسم برشمرد و اظهار داشت: یکی ثبت شرکت‌ها و موسسات غیرتجاری که اقدامات مربوط به‌ این حوزه به صورت سیستمی و مستقل در اداره‌ایی تحت همین نام در استان انجام می‌گردد، دوم اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا  که در دوائر اجرا ادارات ثبت در حال انجام می‌باشد و سوم اعتبار بخشیدن به عقود و معاملات توسط دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق که زیرمجموعه اداره ثبت اسناد هستند در حال انجام است .

99 درصد اراضی منابع طبیعی سوادکوه سند دارند

رئیس اداره ثبت اسناد و املاک سوادکوه درمورد قانون حدنگاری اراضی کشاورزی، گفت: قانون جامع حدنگار(کاداستر) کشور مصوب 1393.11.12 مجلس شورای اسلامی بوده و طبق ماده 3 این قانون سازمان ثبت مکلف است ظرف مدت پنج سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، حدنگاری را به نحوی انجام دهد که موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیردولتی مشخص و تثبیت شود به گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد که در این راستا در قدم اول سند تمام املاک و اراضی منابع طبیعی صادر شد و در سوادکوه بیش از 99 درصد از اراضی منابع طبیعی کار صدور سندشان انجام و مقدار باقی مانده در دست اقدام است بعد آن سازمان ثبت به سراغ اراضی کشاورزی آمد.

موانع حدنگاری کشاورزی در سوادکوه

رسولی ززولی با بیان اینکه متاسفانه در سوادکوه موانع زیادی باعث شد تا اجرای حدنگاری اراضی کشاورزی با کیفیت خوبی که در سایر شهرستان‌های مازندران داریم انجام نشود، تصریح کرد:بدین جهت آسیب‌ شناسی انجام دادیم و یکی از مهم‌ترین موانع برای سنددار کردن اراضی کشاورزی در سوادکوه موروثی بودن زمین‌هایی است که هنوز بعد 40 الی 50 سال بین ورثه‌ها و طایفه‌های روستاها تقسیم نشده و مالکیت اشخاص هنوز مشخص نیست، مانع دیگر عدم اجرای رفع تداخلات و اجرا نشدن صحیح رفع تداخلات در نقاطی که انجام شد، بسیاری از اراضی در حال حاضر در دست مردم است اما اسنادش به نام منابع طبیعی است.

وی با برشمردن سایر موانع در سوادکوه، افزود:مردم اطلاعات کافی در این زمینه ندارند البته بدین منظور همایش‌ها و مراسم‌های زیادی با حضور دهیاران و شوراهای روستا‌ها برگزار کردیم ، مانع دیگر در سوادکوه بحث حرایم رودخانه، راه آهن، لوله نفت و گاز و جاده مواصلاتی تهران شمال است.

اعتبار یک میلیاردی برای کاداستر سوادکوه

این مسئول، خاطرنشان کرد: از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک یک میلیارد تومان اعتبار برای سوادکوه به جهت سنددار کردن اراضی کشاورزی در نظر گرفته شد با شرکتی قرارداد ایجاد تا نقشه‌برداری اراضی کشاورزی را انجام و  مدارک و نقشه‌ها از طریق سامانه "سحاک" (سامانه حدنگاری اراضی کشاورزی) به ثبت اسناد ارسال و در ثبت بعد بررسی و انجام مقدمات به امور اراضی ارسال می‌شود که همه این مراحل بدون حضور متقاضی انجام می‌گیرد.

رسولی ززولی، ادامه داد: بعد تایید پرونده از سوی امور اراضی، پرونده دوباره به اداره ثبت برمی‌گردد و پس از انجام استعلامات مورد نیاز در هیئتی تحت عنوان" هیئت قانون تعیین تکلیف" توسط قاضی دادگاه و رئیس اداره ثبت و حسب مورد اگر در شهر باشد رئیس راه و شهرسازی و در روستا رئیس جهادکشاورزی حضور دارند ، رای صادر و پس از انتشار آگهی و انجام تشریفات مربوطه سند مالکیت صادر می‌گردد.

تا چند ماه گذشته حتی یک پرونده در سوادکوه نداشتیم

رئیس اداره ثبت اسناد و املاک سوادکوه با بیان اینکه اگرچه تا چند ماه گذشته حتی یک پرونده در سوادکوه تشکیل نشده بود اما پس از جلسه اخیر با شوراها و دهیاران و سه جلسه مستمر بعد آن در حال حاضر بیش از 250 پرونده در سوادکوه تشکیل شده است، اظهار داشت: در روستاهای بالادست مشکلات بیشتری داریم اما در بخش زیراب مشکلات کمتر است، توانستیم به روستاهای " اَتو"،" لاجیم"،" کِچید"،" لولاک (کسلیان)"،" پیرنعیم "،"سرخکلا تپه " در بخش زیراب و در بخش مرکزی روستای " کارمزد" و " ارفع‌ده" ورود کنیم و تاکنون 250 پرونده تشکیل که از این تعداد 200 پرونده کار داده‌ها و وضعیت نقشه برداری  مشخص و آماده کار برای اداره ثبت است.

رسولی ززولی، افزود: کپی شناسنامه، کپی کارت ملی و مدارک مستندات مالکیت از قبیل مبایعه نامه ،هبه‌ نامه، تقسیم نامه، صلح نامه برابر اصل شود و تحویل دهیاران گردد و اگر در روستایی 15 الی 20 پرونده داشته باشیم، شرکت در آن روستا مستقر می‌شود و پرونده‌ها و مستندات مالکیت راستی‌آزمایی شده و مهندسین  نقشه‌بردار شرکت طرف قرار داد اقدام به تهیه نقشه ملک خواهد کرد و در سامانه سحاک بارگذاری و عملیات صدور سند آغاز می‌شود.

رئیس اداره ثبت اسناد و املاک سوادکوه با بیان اینکه بعد تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ماده 10 این قانون و تبصره 9 این ماده و در اجرای حدنگاری اراضی کشاورزی سازمان ثبت مکلف است در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره‌برداری کشاورزی باشد، گفت: به علاوه داشتن یکسری شرایط قابلیت صدور سند را دارد یعنی قبل آن طبق قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی قابلیت صدور برای زمین‌های زیر 5 هکتار  امکان پذیر نبود اما با قانون الزام اشخاص برای هر قطعه زمین با هر مساحتی می‌توانند سند بگیرند یعنی قبل اخذ سند، با شرط دارا بودن شرایط تبصره 9وماده 10 این قانون  قابلیت تفکیک داشته‌اند‌.

رسولی ززولی، اذعان کرد: ملکی که با کاربری کشاورزی یا باغی سنددار شود  تفکیک ملک به شرط رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی امکان پذیر خواهد بود.

وی، افزود : بهتر است افراد قبل گرفتن سند ملک را برابر تبصره 9و ماده 10 این قانون تقسیم کنند چراکه بعد سنددار شدن فقط می‌توانند به صورت مشاعی تقسیم کنند و شش دانگ و مفروضی امکانش نیست و تغییر کاربری هم مسیر خاص خودش را دارد که البته ثبت فقط درمورد مالکیت اظهار نظر می‌کند.

دهیاران و شوراها برای حدنگاری اراضی کشاورزی همکاری کنند

وی، تصریح کرد: بعد سنددار کردن زمین کشاورزی و باغی در صورت نداشتن حد نصاب تفکیک مالکین می‌توانند به صورت  مشاعی نقل و انتقال کنند بدین معنا که زمین شش دانگ بین سه نفر به صورت هر کدام دو دانگ یا هر میزانی که مالک بخواهد می‌توان انتقال داد و فرزندان هم با همین حالت کاربری باید حفظ کنند درواقع هدف دولت حفظ زمین‌های کشاورزی است، اگر کسی می‌خواهد ملک خود را بین ورثه به قطعات کوچکتر تقسیم کند قبل صدور سند این کار را انجام دهد چراکه بعد از اخذ سند مالکیت در راستای قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی  مصوب سال 1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام کمتر از حدنصاب اعلام شده امکان‌پذیر نیست.

از فرصت صدور سند از سوی ثبت اسناد استفاده شود

این مسئول فرصت حدنگاری اراضی کشاورزی توسط شرکت های طرف قرار داد سازمان ثبت  را احتمالا تا پایان امسال دانسته و بیان کرد: بعد آن به امور اراضی جهادکشاورزی واگذار می‌شود و تشکیل پرونده با امور اراضی خواهد بود و برای ما ارسال و عملیات صدور سند انجام خواهد شد، وقتی به امور اراضی واگذار شود شرایط خاص خودش را خواهد داشت. 

رسولی در خاتمه خواستار همکاری  همه دهیاران و شورا‌های شهرستان جهت انجام حدنگاری اراضی کشاورزی شد و از مردم خواست جهت تبدیل اسناد دفترچه‌ای به تک برگ با دردست داشتن سند مالکیت و کارت شناسایی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.