دنیای اقتصاد/مستاجرها نه فقط در تهران و یکسری از کلان‌شهرها بلکه در کل کشور، «سخت‌ترین سال» طی ۱۳سال گذشته را پشت‌سر گذاشتند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمار رسمی تورم اجاره مسکن حاکی است: سال۱۴۰۳ اجاره‌بها در کشور ۴۰.۳درصد افزایش پیدا کرده که از سال۹۰ به بعد، این نرخ بی‌سابقه است. فشار هزینه روی دوش اجاره‌نشین‌ها در سال جاری تحت تاثیر معادله‌ای با ۴متغیر، می‌تواند کاهش یابد، ثابت بماند یا تشدید شود؛ آینده قیمت مسکن یکی از این عوامل است. دو صاحب‌نظر، سناریوهای احتمالی بازار اجاره را شرح داده‌اند.

رکورد تاریخی تورم اجاره در سال 1403 شکسته شد؛ به استناد داده مرکز آمار ایران متوسط قیمت اجاره در سطح کشور در این سال 40.3‌درصد افزایش یافت که این رقم بیشترین میزان تورم اجاره در بازه سالانه در طول ثبت این داده بود. متوسط تاریخی تورم اجاره در کشور کمتر از 15‌درصد است؛ اما جهش‌‌های متوالی قیمتی در بازار مسکن از سال 96 و افزایش مستمر تورم عمومی باعث شد تا مستاجران طی سال‌های اخیر با افزایش قابل‌توجهی در میزان اجاره‌‌بها مواجه شوند. 
جهش تورمی در بازار اجاره به نحوی جدی بود که بخش قابل‌توجهی از مستاجران با چالش تامین سایر هزینه‌‌های زندگی مواجه شده و بخشی از مستاجران به‌خصوص ساکنان کلان‌شهرها ناچار به مهاجرت اجباری به شهرهای حاشیه شدند. در این شرایط این سوال مطرح است که بازار اجاره‌‌بها در سال جدید (1404) چه روندی را طی خواهد کرد. در این گزارش «دنیای‌اقتصاد» سعی شد تا بررسی «خط و ربط» بازار اجاره، یعنی روند نوسان قیمت طی سال‌های اخیر (خط) این بازار و متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره‌‌بها (ربط) پیش‌بینی از آینده آن ارائه  شود. همچنین در این گزارش نگاه دو صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در خصوص آینده بازار اجاره مورد بررسی قرار گرفت.  
در حالی تورم اجاره‌‌ در سال 1403 به رکورد 40.3‌درصد رسید که مستاجران در سال 1402 نیز با تورم سالانه 39.6 درصدی مواجه بودند؛ درواقع التهاب بازار اجاره‌‌بها در سال گذشته تنها 0.8‌درصد نسبت به دوره مشابه قبل افزایش داشت. البته افزایش 0.8 درصدی تورم اجاره به مفهوم قابل تحمل بودن فشار اجاره‌‌بها برای مستاجران نبود. از سال 1401 متوسط تورم سالانه اجاره در کشور به کانال 30 درصدی ورود کرد و این موضوع فشار قابل‌توجهی را بر مستاجران وارد کرد.

علل بروز تورم 40 درصدی برای مستاجران
درحالی مستاجران در سال 1403 با تورم سالانه 40.3 درصدی مواجه شدند که متوسط تورم عمومی در این سال 32.5‌درصد بود. اوج تورم عمومی در کشور در سال 1401 و با نرخ 46‌درصد رقم خورد؛ پس از آن طی دو سال اخیر از شدت تورم عمومی کاسته شد. اگرچه تورم عمومی یکی از فاکتورهای اصلی اثرگذار بر تورم اجاره محسوب می‌شود؛ اما تورم اجاره طی دو سال اخیر رفتاری واگرا از تورم عمومی داشته و همچنان در مسیر رشد نوسان داشته است. در عین حال در سال 1403 میزان تورم اجاره از تورم عمومی کشور بیشتر شد. این موضوع به مفهوم آن بود که مستاجران بیش از سایر گروه‌‌ها تحت فشار قرار گرفتند.
کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در حالی که افزایش تقاضا پابرجا بود یکی از عوامل اصلی ثبت رکورد تاریخی در بازار اجاره‌‌بها در 1403 بود. بررسی‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن کشور طی سال گذشته حاکی از آن است که میزان تقاضای سرمایه‌‌ای در این بخش کاهش داشته و همین موضوع یکی از دلایل کاهش شتاب تورم مسکن در 1403 بوده است. اگرچه کاهش تورم مسکن در نگاه اول خبری امیدوارکننده برای مستاجران است؛ اما واقعیت آن است که این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای می‌تواند تاثیر افزایشی بر بازار اجاره‌‌بها برجای بگذارد.  وضع سقف دستوری 25 درصدی بر نرخ اجاره یکی دیگر از اتفاقات سال 1403 بود؛ با وجود این داده‌‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان داد که این سقف دستوری تاثیر مثبتی بر بازار اجاره برجای نگذاشته است. در عین حال برخی کارشناسان نسبت به اثر منفی این مصوبات بر کاهش عر‌ضه مسکن استیجاری نیز هشدار می‌دهند؛ البته با توجه به عدم وجود ضمانت اجرای تخلف از قانون برای موجران، ترس احتمالی موجرها نیز از میان رفته و بازار اجاره از این محل با افزایش هرچند محدود عرضه خانه استیجاری مواجه خواهد شد.  تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ در سال 1403 تورم عمومی و تورم مسکن روندی کاهشی را پیش گرفتند. در حالی که تورم عمومی به سرعت بر بازار اجاره اثرگذار می‌شود؛ اثرگذاری تورم مسکن بر بازار اجاره، با تاخیر زمانی رقم می‌‌خورد. درواقع به نظر می‌رسد که بخشی از تورم اجاره در سال 1403 نتیجه تخلیه جهش قیمت مسکن در سال‌های قبل بود و فروکش تورم عمومی مانع از آن شد که تورم اجاره به کانال‌‌های بالاتری در سال‌‌ گذشته صعود کند. با وجود این فروکش تورم مسکن در 1403 می‌تواند سیگنالی کاهنده برای بازار اجاره‌‌ در سال‌جاری به ارمغان آورد.

فاکتورهای جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها
عوامل جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال 1404 به چهار مولفه قابل تقسیم است. افزایش عرضه آپارتمان‌‌های اجاره‌‌ای؛ متاثر از رشد خرید سرمایه‌‌ای یکی از عوامل اصلی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال‌جاری خواهد بود. با توجه به رشد محدود قیمت مسکن در 1403 بخشی از فعالان بازار، بخش مسکن را در شرایط کنونی برای سرمایه‌گذاری ارزنده شناسایی کرده و احتمال رشد تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار وجود دارد. در صورت تحقق این برآورد؛ افزایش عرضه سیگنالی کاهشی برای بازار اجاره به همراه خواهد داشت.
تورم عمومی سیگنال بعدی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره است؛ اگرچه طی دو سال اخیر از شتاب رشد تورم عمومی کاسته شده، اما فروکش قابل‌توجه دیگری در تورم عمومی با توجه به داده‌‌های اقتصادی بعید است. به این ترتیب کاهش تورم اجاره با حمایت از داده تورم عمومی چندان محتمل به نظر نمی‌‌رسد.  تورم مسکن سومین پارامتر جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها البته با تاخیر خواهد بود. پیش‌بینی آینده تورم مسکن در کشور به دلیل وابستگی به ریسک‌‌های متعدد اقتصادی و غیراقتصادی چندان ساده نیست. درصورتی که مانند سال قبل ریسک جنگ در منطقه فعال باشد، از شتاب تورم مسکن کاسته می‌شود. اما درصورتی که ریسک جنگ مرتفع شود، اما تحریم ادامه یابد و حتی شدت بیشتری به خود بگیرد، با توجه به کاهش ارزش پول ملی، احتمال افزایش تورم مسکن محتمل می‌شود.  تغییر قدرت خرید مردم و افزایش خرید خانه توسط مستاجرها مولفه بعدی اثرگذار بر بازار اجاره تلقی می‌شود. درصورت تحقق این موضو‌ع می‌توان به کاهش تقاضا در بازار اجاره و کاهش تورم اجاره امیدوار بود که البته تحقق این پیش‌بینی، چندان محتمل نیست.

تورم اجاره ۱۴۰۴ در حول و حوش تورم عمومی
بهروز ملکی تحلیلگر ارشد اقتصاد مسکن در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در خصوص پیش‌بینی بازار اجاره‌‌‌بها در سال جدید ابراز امیدواری کرد که از شدت تورم اجاره‌‌‌بها در این سال کاسته شود؛ البته همچنان بازار اجاره‌‌‌ با افزایش اجاره‌‌‌بها روبه‌رو خواهد بود. وی ادامه داد: تورم اجاره‌‌‌ طی سال‌های گذشته از تورم مسکن جا مانده بود؛ اما طی سه سال گذشته تورم اجاره‌‌‌، عقب‌‌‌ماندگی از تورم مسکن را جبران کرد و همین موضوع یکی از دلایل اصلی رکوردشکنی تورم اجاره‌‌‌بها در ۱۴۰۳ می‌تواند باشد. با وجود این با توجه به کاهش تورم مسکن در سال ۱۴۰۳ از فشار هزینه‌‌‌ای در بازار اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها برای امسال کاسته می‌شود. با وجود این همچنان بازار اجاره‌‌‌ مستعد رشد بهاست به این معنا که احتمال کاهش اجاره‌‌‌بها دست‌‌‌کم در ابتدای سال پایین به نظر می‌‌‌رسد. با در نظر گرفتن پارامترهای متعدد اثرگذار بر بازار اجاره‌‌‌ پیش‌بینی می‌‌‌کنم که امسال تورم در این بخش در محدوده تورم عمومی نوسان داشته باشد. 

ملکی در خصوص رکوردشکنی تورم اجاره‌‌‌بها در شرایطی که از شدت تورم مسکن در سال ۱۴۰۳ کاسته شد؛ گفت: هرچند بازار اجاره و خرید و فروش مسکن ارتباط تنگاتنگی با یکدیگر دارند اما نمی‌توان رفتار بازار اجاره‌‌‌ را در کوتاه‌مدت صرفا با توجه به قیمت مسکن تحلیل کرد؛ بازار اجاره‌‌‌ علاوه بر تاثیرپذیری از قیمت مسکن از متغیرهای متنوع دیگری به‌خصوص تورم عمومی و درآمد خانوار نیز تاثیر می‌‌‌پذیرد. 

این تحلیلگر بازار مسکن در خصوص تاثیر افت تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن بر اجاره‌‌‌بها نیز گفت: تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بخش مسکن به دو بخش تقاضای سرمایه‌‌‌ای بلندمدت و کوتاه‌مدت طبقه‌‌‌بندی می‌شود؛ تقاضای سرمایه‌‌‌ای بلندمدت ارتباط بیشتر و پایدارتری با بازار اجاره مسکن دارد. به واقع متقاضیان سرمایه‌‌‌ای بلندمدت مسکن شامل افرادی می‌‌‌شوند که مسکن را به سایر کلاس‌‌‌های دارایی ترجیح می‌دهند؛ بسیاری از این افراد مالکانی هستند که ملک خود را به صورت اجاره به بازار عرضه کرده و کمتر تحت‌تاثیر نوسانات بازارها قرار می‌‌‌گیرند؛ موجران اغلب در این گروه می‌‌‌گنجند. اما بازار مسکن با متقاضیان سرمایه‌‌‌ای کوتاه‌‌‌مدت نیز مواجه است که عمدتا از آنها تحت عناوینی چون دلالان، سفته‌بازان و سوداگران یاد می‌شود؛ این افراد ترجیح می‌دهند، از فرصت‌‌‌های خرید، فروش و گردش سرمایه در این بازار منتفع شوند و طبیعتا و غالبا به دنبال اجاره‌‌‌داری نیستند.  وی ادامه داد: در مجموع تحولات تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن طی سال ۱۴۰۳ عمدتا از نوع متقاضیان کوتاه‌مدت بود و بنابراین این موضوع را چندان بر بازار اجاره‌‌‌بها موثر نمی‌‌‌دانم.

ملکی در خصوص اثر تورم عمومی بر بازار اجاره‌‌‌ و پیش‌بینی از تورم عمومی در سال جدید نیز گفت: احتمالا تورم اجاره‌‌‌ در سال ۱۴۰۴ در محدوده تورم عمومی باشد. درخصوص پیش‌بینی تورم عمومی در سال جدید نیز دو موضوع می‌تواند اثرگذار باشد. موضوع اول چگونگی سیاست پولی بانک مرکزی یا به تعبیری دیگر کنترل ترازنامه‌‌‌ای که طی چند سال اخیر صورت پذیرفت و موضوع دوم مساله توافق ایران و غرب.

اگر کنترل ترازنامه‌‌‌های بانکی اجرایی شود و ایران و غرب به سمت توافق پیش بروند؛ امکان رام کردن اسب سرکش تورم مسکن وجود دارد؛ اما درصورتی که ایران و غرب از توافق دور شوند و سیاست بانک مرکزی نیز جهت دیگری باشد؛ تورم در اقتصاد کشور با شدت بیشتری جولان خواهد داد و این موضوع باعث شدت گرفتن تورم مسکن می‌شود.

استمرار واگرایی در تورم اجاره‌‌ و مسکن
غلامرضا سلامی اقتصاددان در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در خصوص پیش‌بینی بازار اجاره در سال جدید از احتمال استمرار رکوردشکنی بهای اجاره‌‌ خبر داد و گفت: در سال ۱۴۰۳ در حالی که از تورم مسکن در بازار کاسته شد؛ اما بر میزان تورم در بخش اجاره‌‌ افزوده شد. بخشی از واگرایی در شاخص تورم مسکن و تورم اجاره‌‌ در سال گذشته نتیجه تاخیر اثرگذاری تورم مسکن بر بازار اجاره است. به شکل معمول تورم مسکن با تاخیر بر بازار اجاره اثرگذار می‌شود؛ درواقع بخشی از تورم اجاره‌‌ در سال گذشته اثر تورم مسکن سال‌های قبل بود که در این زمان در این بازار تخلیه شد.

وی ادامه داد: جهش قیمت مسکن در کشور طی سال‌های اخیر به میزانی زیاد بود که هنوز این اثر تورمی در بازار اجاره به شکل کامل تخلیه نشده و انتظار می‌رود که این موضوع محرک تورم اجاره‌‌ برای امسال نیز باشد. این فعال اقتصاد مسکن در ادامه به افت عرضه مسکن استیجاری به‌‌عنوان یکی از چالش‌‌های بازار اجاره‌‌ در سال‌های اخیر اشاره کرد و گفت: عرضه مسکن استیجاری نسبت به افزایش تقاضا طی سال‌های اخیر افت داشته و این موضوع محرک رشد اجاره‌بها شده است. برنامه‌‌های کنترل بهای اجاره‌‌ که از زمان همه‌گیری کرونا آغاز شد و تا به امروز نیز ادامه یافته در کاهش عرضه مسکن استیجاری اثرگذار بوده است. درواقع محدودیت‌های اعمالی از سوی دولت در بازار اجاره باعث شد تا بخشی از صاحبان خانه که افرادی محتاط هستند از عرضه ملک خود بپرهیزند.

وی ادامه داد: در عین حال سیاست‌‌های نادرست دولت در خصوص اعمال محدودیت در بازار مسکن نظیر هدف‌گذاری برای وضع مالیات بر عایدی در بازار مسکن باعث شده تا سرمایه‌گذاران از ورود به بازار خرید و فروش خانه پرهیز کنند. اگرچه این رویه در کاهش تورم مسکن موثر بوده، اما باعث رکود در ساخت‌‌وساز شده و این موضوع در نهایت با افت عرضه مسکن استیجاری به زیان مستاجرها تمام شده است.  سلامی تاکید کرد: اگرچه کاهش قدرت خرید مصرفی مسکن در سال‌های اخیر از چالش‌‌های مهم این حوزه است؛ اما افت خرید سرمایه‌‌ای نیز به شدت بر بازار اجاره اثر منفی برجای گذاشته است.

این اقتصاددان گفت: تورم در ایران به شکل قابل‌توجهی بالاست و این روند نیاز به اصلاح دارد؛ با وجود این دولت نمی‌تواند تورم در بخش مسکن را نپذیرد و با دستور درصدد کاهش قیمت در این بازار برآید. اگر مداخلات دولت در بازار مسکن در سال‌های اخیر وجود نداشت؛ به طور قطع امروز بازار مسکن و اجاره‌‌ وضعیت مطلوب‌‌تری داشتند و بخشی از مردم به دلیل کمبود عرضه مجبور به مهاجرت اجباری به شهرهای حاشیه نمی‌‌شدند.  غلامرضا سلامی با درنظر گرفتن فاکتورهای اثرگذار بر بازار اجاره نظیر کاهش عرضه، جهش‌‌های پیشین در قیمت مسکن و تورم عمومی فزاینده، احتمال استمرار جریان تورمی در بازار اجاره‌‌ در سال جدید را داد، اما عنوان کرد احتمالا امسال نیز مانند ۱۴۰۳ از شتاب تورم مسکن کاسته می‌شود. بازار مسکن دیگر برای بسیاری از سرمایه‌گذاران سرمایه‌‌ای جذاب نیست و آنها به دلایل سیاسی به سراغ بازارهایی نظیر بازار طلا و ارز رفته‌‌اند. این موضوع حامی کاهش شتاب تورم مسکن خواهد بود.