فرارو/ یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه «سرمایه در بازار قفل شده»، گفت: «نه خریدار توان خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است؛ همچنین از سوی دیگر رکود تورمی بازار مسکن را به بن‌بست کشانده است.»

علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به وضعیت وام‌های خرید مسکن گفت: وام خرید مسکن به دلیل اقساط بالایی که دارد، مورد استقبال مردم نیست. مردم توان پرداخت این اقساط را ندارند و در نتیجه چنین وام‌هایی بلااستفاده مانده‌اند. این وام‌ها معنی‌دار نیستند و فقط هزینه خرید ۱۰ یا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند؛ بنابراین استفاده مؤثری از آنها نمی‌شود.
وی افزود: اگر این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن غیرقابل پرداخت خواهد شد. فردی که نهایتاً ماهی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهی ۲۰ میلیون تومان قسط پرداخت کند؟، بنابراین این وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل مدیریت.
سرحدی ادامه داد: بانک‌ها هم تمایلی به پرداخت چنین تسهیلاتی ندارند. اگر بخواهند سود را پایین بیاورند، سپرده‌گذارانشان زیان می‌بینند. از طرف دیگر، اگر سود را افزایش دهند، اقساط سنگین‌تر شده و بازپرداخت ممکن نخواهد بود.

وی تصریح کرد: در کشور‌های پیشرفته، وام خرید مسکن ۹۰ تا ۹۵ درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد. اقساط این وام‌ها معمولاً برابر با اجاره ماهانه همان ملک است و دوره بازپرداخت آنها ۳۰ ساله است، زیرا تورم در آن کشور‌ها وجود ندارد. در ایران، اما با تورم ۳۰ تا ۵۰ درصدی، امکان چنین الگو‌هایی وجود ندارد.
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: اجاره‌نشینی نشان می‌دهد فرد نتوانسته وارد بازار خرید شود. این افراد عمدتاً از طبقه متوسط به پایین هستند. حتی بخشی از طبقه متوسط نیز در این دسته قرار گرفته‌اند. موجران و مستأجران دو دسته اصلی بازار هستند. منظور من از موجر، مالک چند هزار واحدی نیست؛ بلکه فردی است که یک یا دو واحد دارد و بخشی از درآمد خود را از اجاره تأمین می‌کند. نمی‌توان از او خواست که واحدش را کمتر از نرخ تورم اجاره دهد، چون این تنها منبع درآمدش است.
سرحدی افزود: در شرایطی که مستأجر با افزایش ۳۵ تا ۴۰ درصدی هزینه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش پیدا می‌کند، مجبور است به خانه‌ای کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل مکان کند. همین موضوع باعث مهاجرت از مناطق برخوردار به مناطق کمتر برخوردار یا حاشیه‌ای شده است.
وی گفت: فردی که تا چند سال گذشته خانه ۱۰۰ متری اجاره می‌کرد، حالا مجبور است خانه ۸۰ یا حتی ۵۰ متری اجاره کند. محدودیت‌ها بیشتر شده و شرایط برای اقشار متوسط و پایین دشوارتر شده است. مجلس و دولت وعده پرداخت وام می‌دهند، اما دولت حتی در پرداخت‌های روزمره خود هم مشکل دارد، چه برسد به پرداخت تسهیلات مسکن.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه کشور‌های توسعه‌یافته بیان کرد: در آن کشور‌ها شرکت‌های بزرگ خصوصی یا شهرداری‌ها، ساختمان‌هایی صرفاً برای اجاره می‌سازند. این واحد‌ها اجاره به تملیک هم نیستند و هدفشان کنترل بازار اجاره است. در ایران چنین مدلی وجود ندارد.
وی افزود: اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود کند، مثلاً فقط ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش مجاز بداند، ممکن است موجر به تنظیم قرارداد غیررسمی روی بیاورد و با دریافت چک، سفته یا تضمین، اجاره بیشتری بگیرد. این مسئله هم می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی و قضائی شود.
سرحدی با اشاره به راهکار‌های کنترل بازار مسکن اظهار کرد: اجرای آمایش سرزمین، یکی از راهکار‌های اصلی است. نباید جمعیت کشور فقط در چند نقطه متمرکز باشد. مردم باید به صورت متوازن در سراسر کشور پراکنده شوند. راهکار دیگر، افزایش درآمد مردم است که با کاهش تورم و رشد اقتصادی محقق می‌شود.
وی گفت: اگر تولید افزایش یابد، عرضه بیشتر می‌شود و قیمت‌ها پایین می‌آید. باید اقتصاد کلان از بند‌های محدودکننده رها شود تا اشتغال و درآمد مردم بالا برود. در این صورت، مردم می‌توانند وارد بازار خرید یا اجاره مسکن شوند.
این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: تا زمانی که درآمد افزایش نیافته، امکان پرداخت اقساط وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگین خواهد بود و اگر وام پایین باشد، کارایی ندارد؛ بنابراین تا مشکل درآمدی حل نشود، تسهیلات مسکن نیز راهگشا نخواهد بود.
وی با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسی خاطرنشان کرد: دولت وظیفه دارد حداقل‌های زندگی، از جمله مسکن را برای اقشار نیازمند تأمین کند. اما در شرایط فعلی، حتی برای طبقه متوسط نیز نمی‌تواند خدمات ارائه دهد. آینده بازار مسکن وابسته به مسیر حرکت اقتصاد کشور است. اگر دولت بتواند تورم را کنترل و درآمد مردم را افزایش دهد، بازار مسکن نیز به سمت رونق حرکت خواهد کرد. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه پیدا می‌کند.
سرحدی در پایان گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خریدار قدرت خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است. در این میان، هم تولیدکننده متضرر شده و هم مصرف‌کننده.