وطن امروز/ مصوبات شورای عالی مسکن اگرچه با هدف کاهش فشار اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد و ساماندهی بازار اجاره بوده اما به نظر می‌رسد نتوانسته گره اصلی مشکلات مستاجران را باز کند
 

شورای عالی مسکن طرح‌های جدیدی را به پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی برای کمک به خانوارهای کم‌درآمد و ساماندهی بازار اجاره معرفی کرده است. این طرح‌ها شامل تسهیلات مالی، تنظیم نرخ اجاره و برنامه‌هایی برای تسریع در ساخت مسکن است. وزیر راه اعلام کرده که هدف از این اقدامات، کاهش فشارهای اقتصادی بر خانواده‌های بی‌مسکن و ایجاد تعادل در بازار اجاره است.
با این حال پس از اعلام جزئیات این طرح‌ها، برخی از کارشناسان مسکن اظهار داشتند دولت به ‌جای ارائه راهکارهای واقعی، تنها به شعاردهی و تبلیغات پرداخته است. آنها خواستار مسؤولیت‌پذیری بیشتر دولت و وزارت راه و شهرسازی در حل مشکلات ریشه‌ای مسکن و اجاره شدند.
بر اساس قوانین موجود، وزارت صنعت و وزارت راه و شهرسازی مسؤولیت تأمین زمین برای طرح‌های مسکن را بر عهده دارند. اراضی دولتی به ‌صورت اجاره‌ای ۹۹ ساله در اختیار پروژه‌های مسکن قرار می‌گیرد. مدیریت واحدهای مسکونی نیز توسط کارفرمایان و تحت دستورالعمل مشترک این ۲ وزارتخانه انجام می‌شود. این تسهیلات بخشی از قانون جهش تولید مسکن بوده که با هدف تسریع در اجرای پروژه‌ها طراحی شده‌اند.
کارشناسان تأکید کرده‌اند موفقیت این طرح‌ها به هماهنگی موثر بین بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای مرتبط بستگی دارد. تأمین به‌ موقع بودجه و نظارت دقیق بر اجرای برنامه‌ها از عوامل کلیدی برای رسیدن به اهداف تعیین‌شده است. در صورت عدم اجرای صحیح این برنامه‌ها، اعتماد عمومی به نظام تضعیف شده و مشکلات موجود در بازار مسکن ممکن است تشدید شود.
دولت امیدوار است با اجرای دقیق این مصوبات، معیشت خانوارهای کم‌درآمد و زوج‌های جوان بهبود یابد اما کارشناسان معتقدند بسته حمایتی دولت نتوانسته هیچ‌یک از مشکلات اصلی این حوزه را حل کند. مشکلات مسکن و اجاره همچنان بدون راهکار باقی مانده‌اند. آنها امیدوارند دولت با برنامه‌ریزی دقیق‌تر و تعهد بیشتر، به دنبال ارائه راهکارهای واقعی برای حل این چالش‌ها باشد.
یکی از نقاط ضعف فعلی، اجرای ناقص طرح جهش تولید مسکن است. این طرح که قبلا توسط مجلس تصویب شده بود، تنها ۲ درصد اجرا شده است. این موضوع عمدتا به دلیل رشد بازارهای موازی مانند ارز و طلا بوده که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را برای بانک‌ها جذاب نکرده است.
یکی دیگر از مشکلات فعلی، قیمت‌گذاری غیرمنطقی اجاره در ایران است. دولت از وظایف خود در زمینه قیمت‌گذاری منطقه‌ای با استفاده از ابزارهای مدرن، مانند هوش مصنوعی، شانه خالی کرده است. این در حالی است که معضل ودیعه در ایران بسیار بزرگ‌تر از اجاره شده و باعث شده بیش از ۷۰ درصد قدرت خرید مستاجران به‌تدریج از بین برود.
یکی دیگر از معضلات فعلی، اخراج مستاجران است. بسیاری از مالکان برای افزایش مبلغ اجاره، مستاجران فعلی را اخراج کرده و با افزایش چشمگیر قیمت اجاره، آنها را تحت فشار قرار می‌دهند. این رویکرد نه‌تنها نشان‌دهنده بی‌عدالتی در سیستم موجود است، بلکه باعث تشدید آسیب‌های اجتماعی و اقتصادی نیز می‌شود.
مجید گودرزی، کارشناس مسکن، درباره مشکلات قانونی و سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن و مشکلات به وجود آمده برای مستاجران و در تحلیل وضعیت اجاره‌نشینی در ایران، به «وطن امروز» گفت: مستأجران ایرانی در مقایسه با سایر کشورها، درگیر نظامی غلط و ناعادلانه هستند. در تمام کشورهای جهان، مستأجران تنها هزینه اجاره می‌پردازند اما در ایران، مستأجر باید چهار نوع هزینه را به طور همزمان تحمل کند:
۱- کاهش ارزش پول ملی: هر سال قدرت خرید رهن مستأجران به اندازه نرخ تورم کاهش می‌یابد.
۲- تورم لجام‌گسیخته مسکن: افزایش اجاره بر اساس نرخ تورم، فشار مضاعفی به معیشت خانواده‌ها وارد می‌کند.
۳- سود تسهیلات بانکی: وام‌های ظالمانه و بدون حساب و کتاب که برای جبران تورم و کاهش ارزش پول پرداخت می‌شوند.
۴- اجاره ماهانه: مبلغی که مستأجر باید به ‌صورت دوره‌ای به موجر بپردازد.

* ودیعه، یکی از دلایل اصلی فلاکت مستأجران است
گودرزی تأکید کرد که ودیعه در اقتصادهای جهانی به ‌عنوان وجه التزام و ضمانت اجرای درست قرارداد اجاره شناخته می‌شود، نه اجاره اما در ایران، ودیعه نه‌تنها به ‌عنوان بخشی از اجاره محاسبه می‌شود، بلکه سالانه با افزایش‌های خودسرانه موجران، به بیشتر از کل درآمد سالیانه بسیاری از خانواده‌ها می‌رسد.
* کاهش ارزش ودیعه، مصیبتی بزرگ‌تر از اجاره
وی به آمارهایی اشاره کرد که نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲، حدود ۹۲ درصد از ارزش و قدرت خرید ودیعه مستأجران به دلیل تورم دورقمی از بین رفته است. وی ادامه داد: «تنها در ۷ ماه گذشته پس از استقرار دولت چهاردهم، بیش از ۷۰ درصد ارزش ودیعه مستأجران در مقابل ارزهای خارجی مثل دلار کاهش یافته است».
گودرزی انتقاد کرد که قیمت‌گذاری در بازار مسکن همچنان دست ذی‌نفعان سیری‌ناپذیر است و هیچ اراده‌ای برای قانونمندسازی آن وجود ندارد.
وی ادامه داد: «راحت‌ترین راه‌حل، تعیین قیمت واقعی مسکن و درصد اجاره آن است اما متاسفانه هیچ اقدام موثری انجام نشده است».
* مقایسه بازار اجاره در ایران با سایر کشورها
کارشناس مسکن به مثال کشور آلمان اشاره کرد که یکی از پیشرفته‌ترین بازارهای مسکن جهان را دارد. در آلمان، ودیعه به اندازه ۳ ماه اجاره است که در پایان قرارداد باید با سود متعلقه به مستأجر بازگردانده شود اما در ایران ودیعه به ‌صورت غلطی، بخشی از اجاره محسوب می‌شود و مستأجران درگیر فشار هم رهن و هم اجاره هستند.
* حق آوارگی مستاجر، هنوز حق مسلم صاحبخانه است
گودرزی تأکید کرد که در ایران، «آوارگی مستأجر» همچنان حق مسلم صاحبخانه و ابزاری برای فشار به مستأجران است. وی گفت: در دنیای کنونی، زندگی مستأجران مهم است و قانون مکلف به حمایت از آحاد جامعه است اما در ایران، موجر می‌تواند هر زمانی که بخواهد مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند و همه هزینه‌های تصمیم ظالمانه خود را از مستأجر بگیرد.
وی افزود: وام‌های ودیعه مسکن که اغلب به ‌عنوان بسته‌های حمایتی دولتی معرفی می‌شوند، بیشتر برای عمق بخشیدن به بحران مسکن طراحی شده‌اند. این وام‌ها اکثرا تصویب می‌شوند اما پرداخت نمی‌شوند.
گودرزی در پایان خاطرنشان کرد: مسکن بخش مهمی از رفاه و معیشت مردم است که در طول تاریخ، منبع فشار دائمی بر خانواده‌های ایرانی بوده و هست. ما نیازمند اصلاحات بنیادین و قانونمندسازی بازار مسکن هستیم اما متاسفانه دولت تنها در صدد رفع تکلیف است و هیچ اقدام موثری انجام نشده است.