تجارت نیوز/ خروج نیروی کار مهاجر و ضعف زیرساخت‌ها، بازار ساخت‌وساز را با بحران مواجه کرده است. کامیار سرافراز، کارشناس بازار مسکن با اشاره به تحولات اخیر، در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز از کندی پروژه‌ها و افزایش هزینه‌های ساخت مسکن در آینده‌ای نزدیک خبر داده است. او معتقد است اخراج مهاجران افغانستانی به دلیل تاثیر بر دستمزدها، تورم مسکن را بین 10 تا 15 درصد افزایش خواهد داد.

 بازار مسکن ایران، در آستانه دورانی مبهم قرار گرفته است؛ دورانی که در آن دیگر تنها مسائل اقتصادی تعیین‌کننده نیستند، بلکه مجموعه‌ای از عوامل مختلف از سیاست تا مهاجرت و از بحران انرژی تا محدودیت‌های بین‌المللی، معادلات ساخت‌وساز را دستخوش تغییر کرده‌اند. با کاهش موقتی تنش‌های نظامی در منطقه، روند خروج بخشی از نیروی انسانی این صنعت شتاب گرفته که این خلا می‌تواند تبعاتی جدی برای آینده پروژه‌های ساختمانی کشور به همراه داشته باشد.

بالا رفتن دستمزد نیروهای خدماتی و رشد قیمت تمام‌شده مسکن از تبعات خروج اتباع افغانستانی است
با توجه به اینکه اتباع غیرمجاز  بخش زیادی از کارگران ساختمانی را در ایران تشکیل می‌دهند، مدیریت پروسه اخراج آنها در اجرای ساخت و ساز شهری سوال برانگیز شده است. به‌ویژه اینکه برخی اتباع مجاز نیز در میان کوچ‌کنندگان قراردارند.
کامیار سرافراز، کارشناس بازار مسکن در این باره به تجارت‌نیوز گفت: «خروج اتباع خارجی از کشور، به‌ویژه آن دسته که شرکت‌های پیمانکاری تاسیس کرده و دارای گریدهای بالای اجرایی بودند، تبعاتی چون افزایش نرخ تورم، بالا رفتن دستمزد نیروهای خدماتی و حتی رشد قیمت تمام‌شده مسکن را به همراه دارد.»

خروج کارگران خارجی، سرعت ساخت پروژه‌های ساختمانی را به شدت کاهش می‌دهد
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «یکی دیگر از پیامدهای خروج این نیروهای انسانی، کاهش سرعت ساخت پروژه‌های مسکونی است؛ به‌طوری که پروژه‌هایی که قبلا در مدت ۱۸ تا ۲۰ ماه تکمیل می‌شدند، اکنون بین ۲۴ تا ۲۶ ماه زمان می‌برند.»
وی با بیان اینکه استفاده از فناوری‌های نوین اقدامی مثبت است، تاکید کرد: «با این حال، پیش از آن باید زیرساخت‌های لازم فراهم شود. در شرایط فعلی، بهترین راهکار حفظ اتباعی است که دارای گواهینامه و تأییدیه‌های معتبر ساخت هستند و اطمینان داریم حضورشان تهدیدی برای کشور محسوب نمی‌شود.»

جایگزینی در صنعت ساختمان برای اتباع خارجی وجود ندارد
سرافراز تاکید کرد: «به‌طور جدی معتقدم هیچ جایگزینی برای این گروه از اتباع وجود ندارد. استفاده از نیروهای داخلی ممکن است از سایر صنایع تامین شود که این مساله هم به آن صنایع آسیب وارد می‌کند و هم زمان‌بر است.» او تاکید کرد: «اخراج اتباع غیرمجاز می‌تواند باعث افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی نرخ تورم در حوزه مسکن شود.»

ساخت واحدهای کوچک‌متراژ در بافت فرسوده به تدریج جذاب می‌شود
اگرچه به گفته سرافراز صنعت ساختمان در پی اخراج گسترده مهاجران افغانستانی با رشد هزینه‌ها روبرو خواهد شد اما این به‌معنای تعطیلی صنعت نخواهد بود. اکنون سوال این است که در چنین شرایطی سرمایه‌گذاری در کدام بخش مسکن برای سازندگان جذاب‌تر خواهد شد؟
این کارشناس بازار مسکن معتقد است که نخست، ساخت واحدهای مسکونی با متراژ پایین در بافت‌های فرسوده با حمایت دولت، به‌ویژه از طریق اعطای تسهیلات جذاب است و دوم، ساخت‌وساز در حاشیه شهرها به دلیل ورود جمعیت مهاجر به این مناطق.

سکوهای تامین مالی جمعی فرابورس می‌توانند به سازندگان مسکن کمک کنند
در این بین باید توجه داشت که طی سال‌های اخیر بازار ساخت و ساز مسکن با مشکلات بزرگی از جمله تامین مالی پروژه‌ها روبرو بوده است. همچنین به دلیل رکود بازار مسکن، نقدشوندگی این بازار به‌شدت کاهش داشته و موجب توقف جریان نقدینگی و سرمایه‌ای در این بازار شده که نتیجه آن، عقب‌نشینی سازندگان از بازار ساخت مسکن بوده است. این روند رکودی همراه با فشارهای اقتصادی، همچنان بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌هد و این سوال را مطرح می‌کند که در این مقطع بهترین مدل تامین مالی پروژه‌ها برای زنده نگاه داشتن بازار ساخت مسکن چیست.
سرافراز در این باره اظهار کرد: «این امکان وجود دارد که از نهادهای تامین مالی جمعی، که برخی از آن‌ها دارای مجوز فرابورس هستند، برای تامین اعتبار پروژه‌ها استفاده شود. در این مدل، سرمایه‌های خرد مردم تجمیع شده و در پروژه‌ها به‌کار گرفته می‌شود.»
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «در شرایط فعلی، مدل‌هایی مانند «متر پروژه» یا «سهم پروژه» نیز می‌توانند راهگشا باشند؛ به‌عنوان مثال، پروژه‌ای مانند ساخت یک هتل که درصدی از سهام آن به سرمایه‌گذاران واگذار می‌شود.»

دولت باید برای بهینه‌سازی مصرف انرژی مشوق ساخت ساختمان‌های سبز در نظر بگیرد
سرافراز همچنین با اشاره به اینکه ناترازی انرژی در بخش صنعت ساختمان نیز پیامدهایی داشته، اظهار کرد: «راهکار بلندمدت برای رفع این معضل، سیاست‌گذاری دقیق است. برای نمونه، اراضی واگذارشده توسط شرکت‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی باید در مناطقی باشد که دارای برق پایدار هستند.»
این کارشناس بازار مسکن گفت: «در برخی مناطق کشور، مانند مناطق گرمسیر یا مناطقی که با بحران آبی یا کمبود نیروگاه در شبکه سراسری مواجه‌اند، زیرساخت لازم برای توسعه فراهم نیست. بنابراین، تمرکز حمایت‌ها باید به سمت مناطقی هدایت شود که زیرساخت‌های مناسب دارند.»
وی در پایان تاکید کرد: «اگر دولت‌ها برای ساخت ساختمان‌های سبز مشوق‌هایی در نظر بگیرند، سازندگان نیز به سمت ساخت‌وسازهای پایدار و منطبق با اصول زیست‌محیطی گرایش پیدا می‌کنند.»