صبح نو/متن پیش رو در «صبح نو» منتشر شده و انتشارش در «آخرین خبر» به معنای تایید آن نیست

طی چند سال اخیر شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در شهرهای جدید خصوصا پرند و پردیس بوده‌ایم، ولی با این حال با توجه به اقدامات گسترده وزارت راه و شهرسازی و کاهش محسوس قیمت دلار نسبت به ابتدای سال، شاهد آن هستیم که قیمت بسیاری از آپارتمان‌های این مناطق بین 100 تا 300 میلیون تومان کاهش داشته و برخی خبرها نیز حاکی از آن است که این میزان به یک میلیارد تومان نیز برای برخی واحدها رسیده است. 
به طوری که کارشناسان می‌گویند، مسکن در ساوجبلاغ یا همان هشتگرد، پرند و پردیس که در ابتدای سال بیش از یک میلیارد تومان قیمت داشته، به 700 تا 800 میلیون تومان نیز رسیده است. بد نیست بدانیم طبق آمار منتشر شده بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران، طی پنج سال یعنی از آذرماه سال 96 تا آذرماه سال 1401 از پنج میلیون و 88 هزار تومان به 48 میلیون و 73 هزار تومان رسیده است که رشدی در حدود 950 درصدی را نشان می‌دهد.  این افزایش سرسام‌آور قیمت آپارتمان‌های مسکونی سبب شده بسیاری از پایتخت‌نشینان یا ساکنان شهرهای بزرگ، مسیر اجاره در شهرهای کوچک‌تر یا اقماری را در پیش گیرند که همین امر نیز به افزایش قیمت مسکن در این مناطق دامن زده است. به طوری که شاهد این امر هستیم که در شهرهایی مانند پردیس، پرند، هشتگرد، رباط کریم، شهریار، اندیشه در اطراف تهران و بسیاری شهرهای اقماری دیگر، رشد قیمت واحدهای مسکونی حتی موجب افزایش قیمت مسکن‌های مهر موجود در این شهرها شده و قیمت فروش مسکن‌های مهر از حدود 500 میلیون تومان تا چهار میلیارد تومان رسیده است.
 بررسی وضعیت بازار مسکن در این شهرها نشان می‌دهد که فروشندگان بیشتر شده‌اند و واحدهای خالی که سال‌ها احتکار شده بود، با نگرانی از کاهش بیشتر قیمت، به بازار عرضه شده است، به همین دلیل قیمت مسکن در شهرهای جدید با شیب تندی در حال کاهش است. کاهش قیمت مسکن در شهرهای اطراف کلان‌شهرها علاوه بر تأثیرپذیری از شرایط حاکم بر بازارهای موازی، دلیل دیگری هم دارد و آن طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره است که اخیرا دولت ارائه داده و مجلس تصویب کرده است. این طرح بُعدهای مختلف بازار مسکن را مدنظر قرار داده و برای ساماندهی آن طرح داده است. مهم‌ترین بخش‌های قانون ساماندهی بازار مسکن به شناسایی واحدهای خالی و نظارت بر بنگاه‌های املاک می‌پردازد. دو مشکلی که به‌خصوص با ساخت مسکن مهر در شهرهای اقماری به‌شدت خودنمایی می‌کند، از عوامل اصلی قیمت نامتعارف مسکن در این شهرهاست.
 بر اساس قانون ساماندهی مسکن، شناسایی واحدهای خالی با مشارکت دستگاه‌های مختلف مانند شهرداری‌ها خواهد بود. در گزارش‌های اولیه‌ای که متولیان بخش مسکن از وضعیت خانه‌های خالی در شهرهای جدید ارائه کرده‌اند، برای مثال بیش از 60 هزار واحد خالی در پردیس وجود دارد.  
واحدهای خالی بیشتر شامل مسکن مهر است که عمدتا با مشارکت بنگاه‌های املاک با خرید امتیاز واحدها از آغاز ساخت مسکن مهر، بعضا در مواردی تا 100 واحد توسط یک نفر خریداری شده و برای سودجویی و به قصد فروش با قیمت‌های چند برابری، خالی مانده است.   با آغاز برنامه مسکن مهر و پیشرفت ساخت واحدها، بنگاه‌های املاک در اطراف سایت‌های مسکن مهر چند برابر شد، به ‌طوری که به گفته مسئولان، در شهرهایی مانند پردیس، پرند، اندیشه یا هشتگرد تعداد بنگاه‌های املاک با تعداد واحدهای مسکن مهر کمی فاصله دارد. بیشتر این بنگاه‌ها به‌صورت غیرمجاز فعالیت خود را شروع کرده‌اند و معاملات مسکن را به‌صورت خرید و فروش مجوزها رواج داده‌اند.
 از طرف دیگر تشدید مجازات مشاوران املاک متخلف و همچنین تغییر محاسبه حق‌الزحمه مشاوران، موجب کاهش فعالیت غیرمجاز آنها شده است. طبق طرح دولت، حق‌الزحمه بنگاه‌ها به قیمت معامله وصل نخواهد شد تا مشاوران املاک نتوانند به خاطر افزایش درآمد خود، قیمت معامله را بالا ببرند، همچنین بنگاه‌های فاقد مجوز که دلالی و سوداگری می‌کنند و بنگاه‌های مجوزدار که کد رهگیری صادر نمی‌کنند و حق‌الزحمه اضافه دریافت می‌کنند، جریمه سنگین شده و پلمب می‌شوند.

ریشه گرانی‌ها به مشاورین املاک برمی‌گردد؟
کارشناسان حوزه مسکن و وزارت راه همواره در کنار کاهش تولید مسکن در دولت قبل، مشاوران املاک را مسئول افزایش قیمت مسکن می‌دانستند؛ اما هر بار چه مسئولان اتحادیه این صنف و چه خود اعضای آن، اتهام مربوطه را تکذیب می‌کردند.
مشاوران املاک همواره می‌گفتند آنچه برای این دفاتر اهمیت دارد، تعدد قراردادهاست نه رقم هر قرارداد؛ اما با بررسی دقیق‌تر موضوع می‌بینیم که مشاوران املاک در صورت بالاتر بودن رقم معامله، می‌توانند حق‌الزحمه بیشتری دریافت کنند، ولی اگر مصوبه جدید مجلس اجرایی شود، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور خود به خود نرخ حق‌الزحمه دفاتر املاک را محاسبه کرده و آن را به‌صورت شفاف در اختیار مشاوران املاک و همچنین طرفین معامله قرار می‌دهد.
 در این روش که دفترچه ارزش منطقه‌ای املاک به‌عنوان ملاک محاسبه در نظر گرفته می‌شود، حق‌الزحمه مشاوران املاک به میزان قابل‌توجهی کاهش خواهد یافت.  به عبارتی اگر در حال حاضر برای معامله یک واحد مسکونی سه میلیارد تومانی، نیم درصد ثمن معامله از طرفین اخذ می‌شود که معادل ۳۰ میلیون تومان و از هر طرف ۱۵ میلیون تومان می‌شود، ممکن است کمیسیون مشاور املاک تا میزان یک‌دهم کاهش یابد، مسأله‌ای که خود به افزایش تعداد معاملات منجر خواهد شد.

کاهش یک میلیارد تومانی قیمت مسکن با مقابله با دلالان و بنگاه‌های غیرمجاز
خلیل محبت‌خواه، سرپرست شرکت عمران شهر جدید پردیس که تا چندی پیش مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران بود، در گفت‌وگو با «صبح نو» به موضوع کاهش قیمت مسکن پرداخت و اظهار کرد: «طی دو ماه اخیر با افزایش نظارت وزارت راه و شهرسازی بر مشاوران املاک در کشور، شاهد آن بودیم که قیمت مسکن در شهرهای جدید همچون پردیس و پرند با افت محسوسی روبه‌رو شود.»
وی افزود: «به طوری که می‌توان گفت قیمت بعضی آپارتمان‌ها در این مناطق کاهشی حدود یک میلیارد داشته، ولی به طور میانگین می‌توان گفت قیمت مسکن در این مناطق با افت 10 تا 25 درصدی همراه بوده است.» سرپرست شرکت عمران شهر جدید پردیس تصریح کرد: «یکی از اصلی‌ترین عوامل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در این مناطق، علاوه بر کاهش تولید مسکن در دولت قبل، برچیده شدن بساط دلالان مسکن مهر در شهرهای جدید بوده است که این امر تشدید خواهد شد و شاهد برخورد بیشتری با بنگاه‌های غیرمجاز در این حوزه خواهیم بود.»
 محبت‌خواه در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به این‌که قیمت مسکن مهر در پردیس عمدتا دو تا سه میلیارد تومان است، گفت: «دولت سیزدهم علاوه بر تولید مسکن در پروژه نهضت ملی مسکن، باید برنامه‌ریزی‌های دقیقی در شهرهای جدید داشته باشد تا شاهد بهبود وضعیت مسکن در کشور باشیم.» وی در پایان به مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و مؤثر بودن این امر در کاهش قیمت مسکن و عرضه آن به بازار پرداخت و عنوان کرد: «آمار خانه‌های خالی در پردیس را به سازمان امور مالیاتی ارائه کرده‌ایم و می‌توان گفت تقریبا هر هفته هزار واحد خالی در پردیس شناسایی شده است و در مدت زمان کوتاه، آمار سه هزار و 500 واحد خالی از سکنه در پردیس را به سازمان مالیاتی اعلام کرده‌ایم.»

مالیات‌ستانی از واحدهای خالی راه‌گشاست

علی ملک‌زاده، کارشناس مسائل اقتصادی نیز در خصوص اصلی‌ترین دلایل کاهش قیمت مسکن در شهرهای جدید، اظهار کرد: «بدون شک عوامل زیادی دست به دست هم داد تا قیمت مسکن در این شهرها با کاهش محسوسی روبه‌رو شود.»
وی افزود: «به طوری که زمزمه مالیات‌ستانی از واحدهای خالی، برخورد شدید با بنگاه‌های متخلف و بدون مجوز و برخی پیشرفت‌ها در حوزه نهضت ملی مسکن سبب شده که این کاهش قیمت رخ دهد.» این کارشناس مسائل اقتصادی خاطرنشان کرد: «بدون شک باید وزارت راه و شهرسازی، طرح مالیات‌ستانی از واحدهای خالی که چندین سال است توسط مراکز پژوهشی و کارشناس دنبال و توصیه شده است را به سرانجام برساند که در این صورت شاهد تغییرات چشمگیری در وضعیت مسکن کشور خواهیم بود.» ملک‌زاده تصریح کرد: «این امر می‌تواند به کنترل بازار اجاره‌بها، جلوگیری از افزایش شدید قیمت‌ها و عرضه بیشتر مسکن در کشور کمک شایانی کند که همین امر می‌تواند به کنترل قیمت‌ها بینجامد.» وی در پایان گریزی به کاهش قیمت مسکن در شهرهای جدید زد و گفت: «در وضعیت فعلی با ایجاد دلهره در بین مشاورین املاک ساکن در شهرهای جدید شاهد افت محسوس قیمت در این مناطق هستیم تا جایی که گفته می‌شود قیمت مسکن در این مناطق از 100 میلیون تا یک میلیارد تومان کاهش یافته است.»
گفتنی است در دولت‌ یازدهم و اوایل دولت دوازدهم درحالی‌که بخش مهمی از پروژه‌های مسکن مهر به دلیل مخالفت وزیر وقت راه و شهرسازی با این طرح متوقف مانده بود، سیاست جایگزینی جز مسکن اجتماعی آن هم در حد حرف ارائه نشد که همگی این عوامل در رشد ناگهانی قیمت مسکن از اواخر سال 1396 و اوایل 1397 به بعد مؤثر بود، به همین دلیل طبیعتا وقتی هشت سال در کشور مسکن به میزان کافی ساخته نشود، باید شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت آن در کشور بود، امری که مستاجرین را با مشکل مواجه کرده است.