اقتصاد آنلاین/ رشد بالای نقدینگی، تورم و نرخ ارز و همچنین کاهش عرضه مسکن و انحصار دولتی زمین، از مهم‌ترین عاملان افزایش قیمت مسکن در ایران به شمار می‌روند. مسئله‌ای که باعث شده خرید یک خانه ۱۰۰ متری در شهر تهران برای یک خانوار با درآمد ماهانه ۱۰ میلیون تومانی، حتی در صورتی که تمام آن را پس‌انداز کند، نزدیک به ۷۲ سال طول بکشد.

مسکن به عنوان اساسی‌ترین نیاز انسان در کنار خوراک تلقی می‌شود. با این حال قیمت مسکن در سال‌های گذشته به طور فزایند‌ه‌ای صعودی بوده است. رشد بالای قیمت مسکن در کنار عدم تمایل خریداران، باعث شده تا بازار از شرایطی به عنوان رکود تورمی رنج ببرد. زمانی که در یک بازار قیمت‌ها روندی صعودی دارند و در عین حال حجم معاملات بالا نیست، در اصطلاح آن بازار در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد.وضعیت فعلی بازار مسکن، دلایل گوناگونی دارد. رشد بالای نقدینگی، تورم و نرخ ارز و همچنین کاهش عرضه مسکن و انحصار دولتی زمین، از مهم‌ترین عاملان افزایش قیمت مسکن در ایران به شمار می‌روند. افزایش نرخ دلار و مواد اولیه، در کنار تأثیر روانی آن بر بازار، نقش پررنگی در رشد قیمت‌ها داشته است. تمامی این موارد باعث شده تا بازار مسکن از جنبه‌ی مصرفی خود خارج شده و نوعی کالای سرمایه‌ای تلقی شود تا از سرمایه خریداران در برابر نرخ‌های بالای تورم محافظت کند.

بررسی سری زمانی تغییرات قیمت مسکن
قیمت مسکن در ایران به دلایل گوناگونی رشد‌های نجومی را تجربه کرده است. مسئله‌ای که باعث شده خرید یک خانه ۱۰۰ متری در شهر تهران برای یک خانوار با درآمد ماهانه ۲۰ میلیون تومانی، حتی در صورتی که تمام آن را پس‌انداز کند، نزدیک به ۳۶ سال طول بکشد. این عدد برای خانواری با حداقل حقوق ۱۰ میلیون تومانی به ۷۲ سال می‌رسد که به نوعی خانه‌دار شدن در شهر تهران برای حداقل‌بگیران را غیر ممکن می‌کند.

نمودار زیر سری زمانی قیمت مسکن در شهر تهران را نشان می‌دهد.

جدول زیر داده‌های سری زمانی قیمت مسکن در انتهای هر سال را نشان می‌دهد.

همانطور که در جدول مشخص است، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران از ۲ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان در پایان سال ۱۳۹۰ به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در مرداد ماه سال ۱۴۰۳ رسیده است که رشدی ۳۹.۹۴ برابری را نشان می‌دهد. همچنین داده‌ها نشان می‌دهد که بیشترین افزایش قیمت در انتهای هر سال مربوط به سال‌های ۱۳۹۷، ۱۳۹۹، و ۱۴۰۱ می‌باشد. در این سال‌ها، عوامل مختلفی مانند نرخ‌های بالای تورم و جهش‌های ارزی در اثر شدت گرفتن تحریم‌ها، باعث شد تا نرخ مسکن نیز این جهش‌های بالا را تجربه کند.

همچنین بررسی ماهانه تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن تهران نیز اطلاعات جالبی را ارائه می‌دهد.

همانطور که در نمودار مشخص است، تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن معمولا یک دوره آرامش و یک دوره جهش دارد. با توجه به اینکه در حال حاضر این نرخ در سطح زیر ۲۰ درصد قرار دارد، با توجه به سابقه قبلی ممکن است شاهد یک افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم. از آن‌جایی که بازار مسکن ارتباط قوی‌ای با نرخ تورم داشته و متغیرهای پولی نیز احتمال رشد نرخ تورم را بالا می‌دهند، ممکن است در این شرایط احتمال افزایش قیمت مسکن تقویت شود.

داستان تورم و قیمت مسکن
رشد نقدینگی در کنار میزان عرضه مسکن، از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن به شمار می‌رود. رشد نقدینگی به معنای افزایش حجم پول در دسترس افراد و شرکت‌ها است. وقتی نقدینگی افزایش پیدا می‌کند، افراد توانایی بیشتری برای خرید کالاها و خدمات پیدا می‌کنند. این افزایش تقاضا در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن منجر به رشد قیمت‌ها می‌شود.
افزایش نقدینگی همچنین در زمینه مواد اولیه، دستمزدها و هزینه‌های ساخت‌وساز اثرگذار است. بنابراین، با افزایش نرخ تورم، هزینه ساخت مسکن بالا می‌رود و سازندگان برای جبران این هزینه‌ها، قیمت واحدهای مسکونی را افزایش می‌دهند.
یکی از آثار رشد نقدینگی و تورم بر بازار مسکن، تبدیل این بازار به یکی از مهم‌ترین پناهگاه‌های سرمایه‌گذاری است. با کاهش ارزش پول در پی افزایش تورم، سرمایه‌گذاران و افراد عادی به دنبال حفظ ارزش سرمایه‌های خود هستند و یکی از راه‌های مؤثر برای این کار، خرید مسکن است. در نتیجه، تقاضا برای خرید مسکن افزایش می‌یابد و به دنبال آن قیمت‌ها نیز رشد می‌کنند.

نمودار زیر تغییرات ماهانه قیمت مسکن و نرخ تورم را نشان می‌دهد.

همانطور که در نمودار مشخص است، رشد نرخ تورم و رشد قیمت مسکن معمولا رابطه‌ای همزمان با یکدیگر دارند و در برخی از موارد هم با تأخیر بر یکدیگر تأثیر می‌گذارند. در واقع رشد قیمت مسکن نیز تأثیری غیرمستقیم بر رشد نرخ تورم دارد. با افزایش قیمت مسکن، نرخ اجاره نیز که تابعی از قیمت مسکن می‌باشد افزایش پیدا می‌کند. از آن‌جایی که اجاره در محاسبه شاخص قیمت مصرف‌کننده اثرگذار است، بدین ترتیب افزایش قیمت مسکن بر افزایش نرخ تورم اثرگذار است. از سوی دیگر، همانطور که پیش‌تر گفته شد افزایش نرخ تورم نیز از طریق افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت مسکن اثرگذار می‌باشد. البته باید توجه داشت رشد نرخ تورم، نماگری از تأثیر با تأخیر نقدینگی در اقتصاد است. بنابراین زمانی که نرخ تورم با نرخ مسکن مقایسه می‌شود، در واقع اثر نقدینگی در بازار مسکن مورد مقایسه قرار می‌گیرد.

دلار چگونه قیمت مسکن را بالا می‌برد؟
نرخ دلار یکی از عوامل مهم و تأثیرگذار بر قیمت مسکن است، به ویژه در اقتصادهایی نظیر ایران که نرخ ارز به لنگر اسمی تورم تبدیل شده است. در کشورهایی مانند ایران که به دلیل عملکرد نادرست مجموعه دولت و سیاست‌گذار پولی - ارزی، رشد نقدینگی در سطوح بالا قرار دارد و به ناچار نرخ ارز نیز به تبع آن افزایش پیدا می‌کند، بازدهی بازارها با بازدهی دلار رابطه مستقیم دارد و با افزایش قیمت دلار، قیمت زمین و مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند. همچنین از آنجا که هزینه فرصت صادرات تولیدات داخلی و واردات مواد اولیه، تجهیزات و کالاهای خارجی رابطه مستقیمی با نرخ دلار دارند، نوسانات نرخ دلار به طور مستقیم بر قیمت کالاها و خدمات تأثیر می‌گذارد. یکی از اولین تأثیرات افزایش نرخ دلار، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. با افزایش نرخ دلار، سازندگان مسکن ناچارند هزینه‌های بیشتری را برای تأمین مواد اولیه و خدمات ساختمانی بپردازند. این افزایش هزینه‌ها به طور طبیعی به قیمت نهایی مسکن منتقل می‌شود و باعث افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌گردد.
همچنین نرخ دلار می‌تواند از طریق تأثیرات روانی نیز بر بازار مسکن تأثیر بگذارد. نوسانات شدید در نرخ ارز ممکن است باعث نگرانی‌های اقتصادی و نااطمینانی در بازارها شود. در چنین شرایطی، بسیاری از سرمایه‌گذاران و مردم به دنبال محافظت از سرمایه‌های خود از طریق خرید دارایی‌های ثابت مانند مسکن هستند. این افزایش تقاضا می‌تواند منجر به رشد بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن شود.

نمودار زیر تغییرات نرخ دلار و قیمت مسکن را نشان می‌دهد.

همانطور که در نمودار مشخص است، تغییرات نرخ دلار و قیمت مسکن در تهران رابطه معناداری با یکدیگر دارند. هر زمان که رشد دلار کاهشی بوده است، نرخ رشد در قیمت مسکن نیز روندی کاهشی را تجربه کرده است و هر زمان که نرخ رشد دلار روندی صعودی داشته، نرخ رشد قیمت مسکن نیز روندی صعودی را در پیش گرفته است.

اطلاعات مهم آخرین گزارش چیست؟
بررسی آخرین گزارش منتشر شده بانک مرکزی در مرداد ماه نشان می‌دهد نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن از ۹.۷۱ درصد در خردادماه، به ۱۴.۲۶ درصد در تیرماه، و در نهایت به ۱۶.۷۷ درصد در ماه مرداد رسیده است که می‌تواند نماگری از آغار روند صعوندی جدید در قیمت مسکن باشد.
توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا نشان می‌دهد خانه‌های تا ۵ سال ساخت، با سهم ۲۷.۲ درصدی از کل معاملات، محبوبیت بیشتری در بین خریداران داشته‌اند. پس از خانه‌های با عمر بیش از ۲۰ سال با سهم ۲۴.۷ درصدی بیشترین سهم از معاملات را دارا می‌باشند. اگرچه سهم خانه‌های نوساز (تا ۵ سال) نسبت به زمان مشابه در سال گذشته تغییر محسوسی نداشته است، با این حال سهم خانه‌های بالای ۲۰ سال از کل معاملات افزایشی ۳.۸ درصدی نسبت به مرداد ماه سال ۱۴۰۲ داشته است.
همچنین اگرچه حجم معاملات در مرداد ماه سال جاری (۳۶۶۵ آپارتمان معامله شده) نسبت به مرداد سال گذشته (۲۹۰۴ آپارتمان معامله شده) افزایش داشته است، با این حال همچنان حجم معاملات کمتر از نصف میزان گزارش شده در مرداد ماه سال ۱۴۰۱ (۷۸۲۵ آپارتمان معامله شده) می‌باشد. خروج از رکود تورمی در بازار مسکن، نیازمند افزایش حجم معاملات می‌باشد.

نکته: منبع داده‌های نمودارهای موجود در یادداشت، گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی می‌باشد. همچنین رابطه‌های ذکر شده بین متغیرهای اقتصادی و قیمت مسکن در بسیاری از مقالات موجود به اثبات رسیده است و یادداشت فعلی تنها به منظور انتقال بهتر مطلب به مخاطب می‌باشد.