اقتصاد آنلاین/ اگر چه این روزها بازار مسکن در یک رکود تورمی به سر می برد اما آنطور که کارشناسان، فعالان و انبوه سازان مسکن مدعی هستند این روزها هزینه های تولید مسکن به شکل قابل ملاحظه ای افزایش یافته است. برخی شهرداری ها و برخی نیز سایر عوامل مثل دلار، تورم عمومی و مصالح ساختمانی را دلیل این رشد عنوان می کنند.
رکود بازار مسکن که گویا قصد ندارد تا دو سال آینده نیز از این وضعیت خارج شود باعث نشده که هزینه های ساخت و ساز کاهش یابد.
 بیش از یک سال و نیم است که بازار مسکن در شرایط رکود به سر می برد و در مهر ماه امسال، تعداد معاملات مسکن تهران، فقط ۳ هزار و ۷۰۰ فقره بوده که نشان از وضعیت رکودی می داد. اما یک سوال مطرح می شود که آیا این رکود معاملات توانسته است هزینه های ساخت مسکن و در نهایت قیمت تمام شده را نیز کنترل کند.

سوالی که این روزها اکثر سازندگان، انبوه سازان و فعالان بازار مسکن به آن اذعان دارند این است که هنوز هم هزینه های ساخت و ساز بالا است و حتی در طی این یک سال رکود، افزایش هم داشته است.

اگر چه طبق روال هر سال سازمان نظام مهندسی هزینه های ساخت مسکن را اعلام و برای امسال نیز در همان روزهای نخست سال پیش بنی هایی کرده بود اما به نظر می رسد تمام این پیش بینی ها محقق نشده و با قیمت های اعلامی سازمان نظام مهندسی فاصله داشت.

سازمان نظام مهندسی ساختمان در اوایل امسال اعلام کرده بود که هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۳ از ۱۰ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تا ۱۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان نسبت به تعداد طبقات متغیر است! اما به نظر می رسد رشد هزینه های ساخت مسکن به قدری غیرقابل باور و غیرقابل پیش بینی بود که حتی سازمان نظام مهندسی کشور را نیز غافلگیر کرده و حتی پیش بینی برای سال آینده را نیز سخت کرده است.

اما کارشناسان و سازندگان مسکن به خصوص اعضای انجمن انبوه سازان و سندیکای شرکت های ساختمانی بر این باور هستند که در حال حاضر کف هزینه های ساخت مسکن در تهران به متری ۱۸ میلیون تومان رسیده است.

بهمن دادمان، دبیر سندیکای شرکت‌های ساختمانی در پاسخ به این پرسش که قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن در تهران چقدر است می گوید: بدون احتساب نرخ زمین، امروز قیمت متوسط ساخت مسکن در هر متر مربع حدود ٢٢ تا ٢۵ میلیون تومان است.

باید مراقب عدم بروز بحران‌های بزرگ در آینده نزدیک باشیم

او با بیان اینکه کم توجهی به سرمایه تملک دارایی تبعاتی داشته گفت: بحران‌های ناشی از سرمایه‌گذاری در توسعه و زیرساخت‌ها، امسال خود را در کمبود در مولفه‌های اصلی انرژی مانند برق، گاز، بنزین و آب خود را نشان داد و باید مراقب عدم بروز بحران‌های بزرگ در آینده نزدیک باشیم.

اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور مدعی است که شهرداری ها با افزایش نرخ صدور پروانه های ساختمانی، نقش مهمی در افزایش هزینه های ساخت و در نهایت قیمت مسکن ایفاء می کنند.

کف هزینه های ساخت مسکن در تهران متری ۱۸ میلیون تومان است

او در پاسخ به این پرسش که آیا رشد نرخ ارز موجب رشد هزینه ای ساخت مسکن شده است؟ می گوید: در حال حاضر، کف هزینه های ساخت مسکن در تهران متری ۱۸ میلیون تومان است. اما نکته مهم این است که برخلاف وعده های داده شده، اتفاق خاصی در بازار تولید و ساخت مسکن رخ نداده و مانند ۱۰ سال گذشته، سالی ۳۵۰ الی ۴۰۰ هزار واحد مسکونی و شاید هم کمتر ساخته و عرضه شده است. بنابراین نمی توان ادعا کرد که به دلیل طرح های حمایتی دولت، بازار تولید مسکن تغییراتی داشته است.

پورحاجت مدعی است که تمام مدیران دولتی و خصوصی متفق القول می گویند که بازار مسکن، پیشران و موتور محرکه اقتصاد است اما وقتی که قرار است اقدام عملیاتی صورت بگیرد، دیدگاه ها به کلی تغییر می کند. همواره، ۹۹ درصد تولید مسکن کشور توسط بخش خصوصی انجام می شود اما نتیجه کم لطفی نسبت به بخش خصوصی کاهش تولید و در نهایت عرضه مسکن می شود.

اگر چه دوره رونق و رکود در بازار مسکن شکل سینوسی دارد و تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان به هزینه های خرید مسکن نرسد، رکود پابرجا است. اما سوال این است که آیا هزینه های ساخت مسکن تنها به مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری و یا زمین است؟

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان تهران می گوید که قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی به عوامل مختلفی بستگی دارد. ممکن است سازندگان، از مصالح مختلفی برای ساخت استفاده کنند که طبیعتاً هزینه ها را تغییر خواهد داد. او معتقد است که قیمت تولید یک واحد مسکونی ساده با هزینه های ساخت یک واحد لوکس کاملا متفاوت خواهد بود. به طور میانگین، هزینه های ساخت در تهران به متری ۲۰ میلیون تومان می رسد.

هزینه های ساخت در تهران به متری ۲۰ میلیون تومان می رسد
این اظهارات فعالان و انبوه سازان مسکن نشان می دهد که مسکن چه بخواهیم و چه نخواهیم یک کالای سرمایه ای است و سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانواده‌ها این بازار را در کانون تمام توجهات قرار داده است. پس چنانچه نرخ دلار، هزینه های عوارض شهرداری، هزینه های سازمان های نظام مهندسی، خدمات زیر بنایی و در نهایت تورم عمومی رشد داشته باشند نمی توان تنها با این عنوان که، مسکن در رکود است و قیمت مسکن افزایش چندانی ندارد، هزینه های ساخت مسکن نیز رشد نکند.